普通与豪华住宅分开核算可节税

    《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。对于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的混合项目，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）作了规定，即对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用普通标准住宅的免税规定。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件重新强调了这一规定：纳税人既建造普通住宅又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

    《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》明确，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

    《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即中小套型、中低价位普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）进一步规定，普通标准住宅的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的普通住房标准的范围内从严掌握。因此，准确把握普通住宅标准对能否享受土地增值税优惠政策更具有现实意义。

    下面举例说明。某房地产开发企业，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

    1.混合核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000－11000）×30%=1200（万元）。

    2.分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元）；豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）。

    合计应纳税1250万元，比混合核算多支出税金50万元。为什么会出现这种情况？因为普通标准住宅的增值率为25%，应缴纳土地增值税。为此，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。

    3.进一步筹划，适当降低房价或者增加绿化等费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。

    同上例，假设普通住宅降价450万元，则少缴营业税及附加450×5.5%=24.75万元（不考虑印花税），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加开发成本450万元，扣除项目金额增加450×20%=90（万元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，两种情况下都免缴土地增值税。豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元），合计应纳税650万元，比混合核算节约土地增值税550万元（1200－650）。即使抵消降价或增加开发成本因素（不考虑营业税等因素），也增加收益100万元（550－450）。

    增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，但在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，纳税人要注意把握。降低房屋销售价格，导致销售收入的减少，是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。