交换房屋也要筹划

　　目前房价很高，好多收入稍低的人购房成了难事。但是房屋还是要以适用为首要考虑条件，所以购房不妨可以适当的考虑二手房市场。

　　根据《契税暂行条例》第四条，土地使用权交换、房屋交换、以所交换土地使用权，房屋价格的差额为计税依据。根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（以下简称《契税暂行条例实施细则》）第十条规定，土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进行等价交换时，因为价差为零，任何一方都不用缴纳契税。纳税人可以借此政策进行筹划。

　　在房屋交换的过程中，不同的情况有不同的筹划方式。

　　（1）先买再换

　　弄清楚了“先买后换”，省钱的道理其实很简单，即充分利用上述税收优惠政策，由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和该人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低了契税税负。

　　例如：张某有一套80平米的住房，想要更换成一套120平米的住房，价值60万元。而王某有资格购买面积120平方米的新房，但因为资金太少，买套新房有心而无力。而且人口不多，有一套80平方米的房子就可以了。

　　一个方案：以王某的名义购买新房，所需资金由张某提供。新房买下来后，双方再交换。张某的住房按30万元计算，王某把手上的20万元存款付给老王，不足的10万元算是向老王的借款，免收利息。

　　这样张某可以得到自己满意的住房，王某解决了购房资金的不足。最重要的是，假设房屋契税税率按5%计算，张某仅需要在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元，比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

　　此中方案当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时，如果能想出办法保持双方的价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较小甚至没有，所以这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。

　　其实以上方法如果一位当事人对房屋有特殊要求那么可以交换之前，将价值较低房屋按照当事人的意思进行改造，增加房屋的市场价值，最好达到两者基本接近，这样便可以免去契税。具体可以筹划为，通过装修、装璜使其房屋增值或是甲将其房屋中可以单独出售部分从整体中分开，只就其主要部分进行交换。

　　（2）先换再买

　　在有些情况下，并不一定是先买再换有利，也不一定必须是双方交换也可以是三方或多方。

　　王先生在市中心拥有一套价值100万元的房产，章老板在郊区拥有一栋100万元的别墅。王先生由于年岁已大且功成名就，希望卖掉市中心的房产在郊区定居，而章老板由于生意上的失意正好要卖掉郊区别墅。此时，另一白小姐为发展事业正在市中心寻找房产。如果白小姐直接购买王先生的房产，需缴纳5万元契税；同样王先生购买章老板的别墅也需缴纳契税5万元。

　　这种情况下，如果王先生和章老板先交换房屋，因为是等价交换，不用缴纳契税；再由章老板向白小姐出售，王先生就可以免缴5万元的契税。

　　以上方法重点需要做的工作就是合法地协调好相互之间的关系，必要时需要进行法律公正。这样才能在节税的基础上无后顾之忧不会产生一些不必要的纠纷。