卖房送契税 不如折价销售

　　近日，某房地产开发企业就为一则产品促销广告犯起了愁。

　　原来，该房地产公司经过近一年的紧张工作，精心打造开发的房屋产品即将隆重推出销售。为了取得较好的销售业绩，公司在全市各家大媒体做了广告宣传，承诺在开盘当日对前20名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的优惠，预计该项支出为160万元。公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额160万元，少缴所得税52.8万元（160×33％），实际上公司赠送支付的资金流出为107.2万元（160－52.8）。但是，财务人员到税务部门了解后，被告知因公司赠送契税不属于税法规定的可以税前扣除的公益救济性捐赠，不能税前列支扣除。看来，公司不能抵扣所得税了，将超预算支出52.8万元。情急之下，公司想到了税收筹划。

　　听了公司的情况介绍后，笔者给出了一个筹划方案：由于楼市产品尚未开盘，购销双方没有签订合同与协议，按照消费者的实际利益和公司利益都不受损失的原则，公司采取变通方式，由赠送契税改为打折销售。当地契税税率为房屋价值的3％，公司可以降低销售房价3个百分点，按九七折销售楼房。如此，购房者提前获得赠送，实际利益不受任何影响；房地产公司虽然提前时间支付160万元赠送金，但资金时间价值与获得的抵缴所得税相比可以不予考虑，而且还获得了少缴160万元部分的营业税、印花税和土地增值税的利益，双方完全可以接受。更重要的是，公司仍然没有违背营销广告承诺，信誉不会受到任何影响且符合税法规定。

　　《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》（国税函发〔1997〕472号）规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

　　折扣销售使销售额降低后，该房地产公司除了可以顺利实现抵扣160万元的应纳税所得额外，其他税收少缴计算结果如下，营业税、城市维护建设税和教育费附加为160×5.5％（综合税率比例）＝8.8（万元）；印花税160×0.05％＝0.08（万元）；土地增值税160×1％（预征率）＝1.6（万元）。除所得税外，以上合计10.48万元。由于节约10.48万元税金将多缴纳企业所得税3.4584万元（10.48×33％），如果忽略不考虑资金时间价值，此赠送契税变通折扣销售方案实现现金净流入为：160×33％＋10.48－10.48×33％＝59.8216（万元）。公司实际付出100.1784万元（160－59.8216），不仅符合赠送契税的预算支出107.2万元，还低于预算支出7万多元。