房地产行业不同业务阶段的税收筹划

　　在项目规划阶段，无论是内资房产企业，还是外资房产企业，都是涉及到面积确定问题，可售面积确定的问题、公摊的面积、地上、地下的面积。因此，我们在规划当中，比如说车库的问题，人房的面积问题，要根据定价的策略和销售策略结合起来，我们说到我们书上也有这个个案，你怎么去定位，普通住宅的标准各区通用，土地增值税我们在归纳的时候不但要考虑到土地增值税的问题，还要考虑到所有公摊的概念的问题以及车库，车库这一块，是什么意思？车库是单独销售的话，至少公摊的面积少一块，也就是说你的户型结构可能更优化一点，单独销售的话，也可以做可售面积。

　　在项目建设阶段，我们要充分发挥和利用隐性关联方的交流，在销售阶段特别是在外资，外资对于销售代理这一块有佣金的规定不能超过10％。也就是说，最近我看到一份资料说筹划的概念，说得不太现实。他把房地产开发产品全部卖给一家销售公司，他再去销售。你自己开发的，房地产企业的税收政策，我们一定要注意几个文件，特别重要的几个文件：一是必须要研究财税200316号文件，这里对于转让再建项目，以及销售不动产有很多新的政策。在所得税上，内资要注意研究200383号国税发文件，还有外资要重点研究20011422国税发文件，这三个文件可以说，你要把这三个文件研究透了，内资和外资思路就会清晰了。国税函发，一般国税都是明确个案的税收政策，既然个案都这么定了，就有我们执法的可能，有我们依照的可能。记住所有的国税函发基本上背后都是一个案子，涉及到营业税、涉及到企业所得税，包括地方税、至少包括内资、外资税为50、60件以上。

　　在项目销售这一块，销售公司再卖给房地产的时候，再卖公产的话，他可以按照差额来计算。他把非常复杂的环节规避了，至少他把开发成本中这些乱七八糟事做一个转移。另外，在项目结算阶段，我觉得更是一个很重要的概念。从北京的概念上讲，北京的土地增值税一般销售在80％以上，就可以进行土地增值税清算了，作为企业所得税内资外资确实不同，外商投资企业的房地产企业它有一个建设期汇算，汇算明确有三个时间，哪个为先，一年半之内必须要汇算。这个是在京国发2003314号文当中。

　　土地增值税清算，也有一个计划，你是先做土地清算还是做间接清算。内资这块上午刘峰讲的问题颇多，我中午吃饭的时候讲到税务局为什么不转发，最后北京国税局转发了，我记得媒体当中专门有一条报道说“内外有别”，这样造成非常不利的影响。而且最最大的问题，我认为没有一个汇算清算的概念，作为83号文来说。所以，在项目结算阶段的筹划风险，房产销售问题、租售比例的问题，都跟税有一定的关系。你把这些控制点掌握了，你在设计纳税筹划的过程中会有一个非常好的思路和结果。

　　从案例上来说，我们可以看一下，像一个中外合作企业，双方成立中外合作的项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司成立前基本完成了，项目完全后甲方取得固定利润。乙方投入注册资本、其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集、项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候，在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式、筹划点以及风险控制，我就不再具体的说一下。在公司的组建阶段的筹划方式：以契约方式的约定前期费用的归属问题。筹划目的：对于中外合作企业项目公司、通过契约约定甲方负担的前期费用的归属、将甲方应得到利益分为前期工作补偿费和合作利益两部分。使得前期费用流入合作项目的开发成本，在项目建设期所得税汇算时税前扣除。

　　作为筹划点来说：以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿费和合作利益。比如中方权是零的话，还是中外合资企业，我们不太明白，这就是说我们搞财税方面就不如律师那么专业。风险控制点有几个方面注意：

　　一、你的合同对甲方的前期工作的补偿方式、费用归属、合作双方合作利益的分配方式等如何约定的。我不想把合同给大家看，我觉得这做的非常漂亮。

　　二、支付给甲方的补偿费用应取得可以列支成本费用的有效票据。如果注意上午官员讲的，税务局比较习惯的以票据为准，特别是增值税。实际所得税当中有很多项目是取得不了发票的，因为税务机关提供的是纳税有效的凭证，而不是完完全全为商务提供方便的。所以，很多的东西在于票据取得来讲，就是这两条原则，一个是合法，一个是真实的，有效票据的取得是很重要的。

　　我们遇到很多作过不少家中外合作企业在清算过程当中，我们遇到最大的问题就是财务结算的脱节问题，最头疼的是合同不健全。甚至有一些东西比如档案不完整，这些东西不完整的话，对于你的税就是一个损失，就不能作了。我们在座一个企业，跟二商局一个厂家合作，把这个地给你了，要票没有，没有票的话，税务局不认，不认怎么办？通过法律文件再去完善它，因为我们跟律师的合作都比较多，有一些东西律师怎么起草，怎么完善起来，我们看到这个文件能够说得过去就可以了。当然，话又说回来，在税务局认可你建筑汇算的时候，有一个过程。

　　我们在规划文件当中，所有的立项的东西都应该在财务上有所备案，当然有档案室是最好的，可以随时抽查。在项目建设阶段，很重要的是通过隐形关联方交易转移利润。作为调查来讲，税务局重点是在外国企业，虽然我们所得税条例、细则、征管法对关联企业转让定价的相关规定，但是据我了解许多一个税务局真正弄它，除去孙处长到总局备案没辙了。再一个关联交易确实有很大的问题，不是一个区、一个市能够定下来的。如果加上隐形两个字，更没法儿查了。我们会计事务所也有审计，在审计当中，还有一个关联方的纰漏，说白了根本看不出来。这样的话，不容易被*在关联方交易。

　　因为有很多种方式，我想在这儿只给大家介绍一个概念。就是从C点来说，委托享受税收优惠政策的关联企业进行工程项目的管理。这个做了一个比较实际的判决，这是一个特别典型的、关联企业运用转移，而且通过优惠税收政策达到它的节税最优点。我想重点给大家说说工程管理问题是什么概念，我们曾经这么安排过，在这儿我不想说的太深，因为现在有一种企业叫做项目管理公司或者叫做工程项目管理公司，有一点像工程监理，但是又是工程监理，也就是说房地产开发商刚才我说的那些关联部门全都不设了，连项目部都没有，我都实行外包，国际上这样方法很多，这种外包项目的管理，有人说整个开发商8—12个比例，都应该属于合理性的，当然不见得说得对和准。那么，至少把利润转移走了。但是这里我们做一个系统性的设计，设计在哪儿？要保证工程管理公司通过境外的股东实现外商独资或者中外合资，为什么？新设被确认为另外的再投资。同时，用这些新设立的公司去房产开发商进行工程管理契约的安排，这个安排就是说我负责什么，我们当时专门找了一家咨询机构作出所有的文件，整个在建设期当中。也就是说，把这个假设当成真实去做，最终这是戏剧性的设计。我们曾经给人做过，不是帮人偷税，我们在上海设立工程咨询管理机构。一个是关于工程咨询管理收费标准出台了，一个是工程咨询管理资质出台了，我们最近跟工程管理协会人在沟通，这个概念还正在研究，通过我们的工作咨询调查，我们在做这只是点、是方式，真正要做不是这么简单，你保证这边免税能够实现，你还保证所有的合同，这些我们都可以代理，当然收费也是很可观的，因为我们投入的经费也比较大，最近有一个收费标准，还有一个资质审批的一个文件。

　　项目清算阶段，一开始在于预提开发成本加大建设期房地产开发成本。我们做很多的企业中外合资企业有明确的规定，对于机器设备，包括建筑工程尚未支付的开发费用，尚未取得凭证的，这块可以按照计提的方式进行。

　　我们在管理上怎么办呢？签合同的时候控制点在哪儿？你能不能签好合同？包括变更的法律文书怎么完善？包括工程结算这块怎么利用甲方、乙方的关系去满足税务局的要求，我认为这个太重要了。所以，我认为这块可以说是给房地产企业留一个活路，我们尽可能把成本往前装，不能往后装，因为我们大部分的成本在后面体现了，如果不装进去的话，你以后的收入少的话，你永远是亏损的，我们所得税的亏损只用以后的利润弥补以后的亏损，而不能说以以后的亏损弥补以前的成本。所以我说，为什么把所有开发成本尽可能的往前装，不能往后挫，到底在这儿。所以，我认为从建设期清算还有一个概念，就是一期、二期、整体，期的概念没有明确的规定。所以，这里确实需要算一下帐，土地征收是什么样？一期拿回来是什么样？二期拿回来是什么样子？这里有很多模糊性的条款。也有一个度的问题，不能过分。