经营高校学生公寓的纳税筹划

　　自2000年1月1日国家对高校后勤社会化改革及2002年10月1日对经营高校学生公寓实行了一系列税收优惠政策以来（上述政策均执行至2005 年12月31日止），为推进高校后勤社会化改革起到积极作用。经国务院批准，2006年8月18日，财政部、国家税务总局联合下发《关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税2006100号，以下简称新政策），重新对经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策进行了明确和规范。从2006年1月1日开始，经营学生公寓等高校后勤服务在做好税收筹划时，要关注下列税收政策差异。

　　一、免征房产税的范围受限制

　　新政策第一条明确规定，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体（以下简称高校后勤实体）自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。这意味着至少在今后三年内，只有为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，才免征房产税，否则要征收房产税；高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税，除此之外的房产、土地均要征收房产税和城镇土地使用税。即从2006年1月1日至2008年12月31日这期间，从事高校后勤服务免征房产税和城镇土地使用税的范围受到了限制。

　　例1、A高校2006年收取学生公寓租金800万元（其中，300万元租金是高于高教系统收费标准收取），该高校后勤实体拥有房产计税仍原值 3000万元，（其中自用部份房产计税原值2800万元，其他对外出租，收取租金50万元）。则高于高教系统收费标准收取的租金应缴纳房产税36300× 12%万元、其后勤实体对外出租房产按租金收入应缴纳房产税650×12%万元，同时，其后勤实体自用之外的房产、土地要按规定申报缴纳城镇土地使用税。

　　二、流转税征免政策区别对待

　　一是营业税征免政策内外有别。新政策详细规定：（1）对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，免征营业税。但对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入，按现行规定计征营业税。（2）对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税；但对利用学生公寓向社会人员提供住宿服务取得的租金收入，按现行规定计征营业税。（3）对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税；向社会提供餐饮服务取得的收入，按现行规定计征营业税。

　　例2、B高校后勤实体2006年9月收取学生公寓、教师公寓及为本校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入共400万元，利用学生公寓向社会人员提供服务取得的租金收入50万元。同时，该校甲食堂从2005年10月开始实行社会化管理和独立核算，本月分别向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入各为50万元、100万元。此外，有一甲公司投资1000万元建起三栋学生公寓，其中两栋为B高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金 100万元，另一栋向社会人员提供住宿服务取得的租金收入60万元。

　　根据新政策规定，（1）该高校后勤实体收取学生公寓、教师公寓及为本校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入共400万元，甲食堂向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入50万元，均免征营业税。但是利用学生公寓向社会人员提供服务取得的租金收入50万元，应按“服务业―租赁业（旅店业）” 税目适用5%税率计算缴纳营业税2.550×5%万元（为简化分析，本文均未考虑其他税种计算）；甲食堂向社会提供餐饮服务取得的收入100万元，应按 “服务业―饮食业”税目适用5%税率计算缴纳营业税5100×5%万元。（2）甲公司为B高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金100万元，免征营业税；而向社会人员提供住宿服务取得的租金收入60万元，应按“服务业―租赁业（旅店业）”税目适用5%税率计算缴纳营业税360×5%万元。

　　二是增值税征免按劳务来区分。新政策规定，对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，免征增值税；对高校后勤实体为高校师生食堂提供的其他商品，一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入，免征增值税；对高校后勤实体向其他社会人员提供快餐的外销收入，按现行规定计征增值税。（案例略）

　　三、原有优惠“一保留二取消”

　　“一保留”，即新政策保留了财税2002147号“对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税”的规定，财税2002147号规定该政策自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行，此次明确继续延长至2008年12月31日止。“二取消”，即财税字200025号规定，对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税；对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，免征耕地占用税。而新政策未继续执行上述优惠政策，即从2006年1月1日起，对高校后勤实体的所得，要征收企业所得税；对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，要依法计征耕地占用税。

　　例3、C高校后勤实体2005年1―12月取得各项收入500万元，经核实全年应纳税所得额为200万元，2006年1―9月收取学生公寓、教师公寓及为本校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入共450万元，准予扣除项目合计金额为250万元；2005年10月经批准征用50亩耕地建学生公寓，因要扩建，2006年3月又经批准征用30亩耕地（当地耕地占用税税额为6元/平方米）。

　　则对该高校后勤实体2005年度所得不征收企业所得税，对其2006年1―9月取得的应纳税所得额200450-250万元征收企业所得税，应缴纳企业所得税66200×33%万元；2005年10月建学生公寓经批准征用的50亩耕地，不征收耕地占用税，2006年3月因学生公寓扩建批准征用的 30亩耕地，应征收耕地占用税1230亩×666.7平方米/亩×6元/平方米÷10000万元。

　　四、享受优惠政策要注意合规

　　新政策特别指出，本通知自2006年1月1日起至2008年12月31日止执行。《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字 200025号）、《财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税2002147号）、《财政部国家税务总局关于继续执行高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字2003152号）同时废止。同时，新政策严格规定，享受上述（高校后勤服务）优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

　　例4、承例2，假设B高校后勤实体2006年9月收取学生公寓、教师公寓及为本校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入共400万元，利用学生公寓向社会人员提供服务取得的租金收入50万元。未进行单独核算和纳税申报。甲食堂本月向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入各为50万元、100万元，也未进行单独核算和纳税申报。

　　根据新政策规定，该高校后勤实体取得的上述租金收入不得享受免征营业税政策，应全额计算缴纳营业税22.5（400+50）×5%万元，比进行单独核算、分别进行纳税申报多纳税2022.5-2.5万元。同理，甲食堂向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入，也应全额计算缴纳营业税7.5（50 +100）×5%万元，比进行单独核算和分别纳税申报多纳税2.57.5-5万元。可见，享受上述（高校后勤服务）优惠政策的纳税人，对享受优惠政策的经营活动进行单独核算、分别进行纳税申报的重要性。