个人转让房产 用足税收优惠

　　不久前，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称108号文件），对个人转让住房的有关个人所得税政策进行了明确。个人转让住房，可能涉及营业税、个人所得税等税种，税负可能增加，售房者因此需最大限度地利用税收优惠政策，减少涉税成本。

　　首先，要严格对照规定正确确认房产原值。

　　个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。而应纳税所得额=房产转让收入额－房产原值－合理费用。为此，正确确认房产原值对于个人转让住房缴纳个人所得税至关重要。

　　其次，要尽最大可能地扣除所有合理费用。

　　按《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发〔2005〕156号）规定，个人转让住房缴纳个人所得税按“转让收入－房产原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。为此，在确认转让收入和房屋原值基础上，税收筹划时要注意两方面的问题：一是纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金可扣除；二是从2006年8月1日起，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可扣除。当然，有关合理费用的扣除是有严格限定条件的。

　　例一：假设王先生于2005年1月以40万元的总价（含购买时所缴税金）在某省会城市购买了一套100平方米的商品房，住房装修费用5万元，支付住房按揭贷款利息2万元（除公证费和有关手续费外），均有相应规范的票据。现在他决定将房屋以70万元的总价售出。

　　由于王先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：（1）营业税金及附加＝700000×5.5%＝38500（元），印花税700000×0.5‰＝350（元）。（2）虽然王先生该住房转让增值额=700000－400000－38500－350－50000－20000=191150（元），增值额与扣除项目之比=191150÷508850×100%=37.57%（超过20%的征税临界点），土地增值税税额＝增值额×30%=191150×30%=57345（元），按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，由于其居住不满3年，按规定全额征收土地增值税。但是根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定：“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”（3）应纳个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%，其中，房屋原值400000元；转让住房过程中缴纳的税金＝营业税＋印花税＋土地增值税（免征）＝38500＋350＝38850（元）；合理费用＝住房装修费用＋住房贷款利息等费用＝400000×10%＋20000＝60000（元）（住房装修费用5万元只能扣除40000元）。则个人所得税应纳税所得额＝700000－400000－38850－60000＝201150（元）；应纳个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝201150×20%＝40230（元）。

　　再次，要充分用好用足相关税收优惠政策。

　　按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对照这些政策法规规定，纳税人可从以下几个方面进行筹划：一是对即将自用满5年的家庭唯一生活用房，尽量使用5年期满后再转让。二是出售现住房后尽可能在1年内重新购房。这样，当购房金额大于或等于原住房销售额时，可全部退还纳税保证金；而购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额将作为个人所得税缴入国库。

　　同时，在作上述筹划时，要特别掌握下列政策规定：一是对出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应主动在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，并索取和妥善保管好税务机关正式开具的“中华人民共和国纳税保证金收据”；二是原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益；三是个人在申请退还纳税保证金时，要向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续；四是跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，要向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

　　最后，要适当选择核定征税的特殊规定。

　　国税发〔2006〕108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。这无疑为人们进行有关税收筹划提供了新空间。

　　接上例，假设王先生所在的省份规定普通住房转让的个人所得税征收比例为2%，如果王先生不提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，则根据规定，王先生应纳个人所得税=700000×2%=14000（元），这样，比筹划前节省26230（40230－14000）元。同时，各省对土地增值税的核定征税比例也不一样，如江西省对普通标准住宅的预征率仅暂定为1%，同时，该省规定，对纳税人因财务制度不健全，主管地税机关难以对其预征税款情况进行项目结算和已完工项目税款进行清算的，主管地税机关有权按照《税收征管法》的有关规定，对其应纳的土地增值税实行核定征收，核定征收的税款不能低于预征率计算出来的税款。为此，即使在征收土地增值税的情况下，纳税人在土地增值税方面也有可能获得收益。所以在某种情况下，人们充分利用好核定征税这一特殊政策规定，无疑可以合理合法的节税不少。