以房产投资联营的财税处理
固定资产，是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。
企业应当根据固定资产定义，结合本企业的具体情况，制定适合于本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法，作为进行固定资产核算的依据。企业制定的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的预计使用年限、预计净残值、折旧方法等，应当编制成册，并按照管理权限，经股东大会或董事会，或经理（厂长）会议或类似机构批准，按照法律、行政法规的规定报送有关各方备案，同时备置于企业所在地，以供投资者等有关各方查阅。企业已经确定并对外报送，或备置于企业所在地的有关固定资产目录、分类方法、预计净残值、预计使用年限、折旧方法等，一经确定不得随意变更，如需变更，仍然应当按照上述程序，经批准后报送有关各方备案，并在会计报表附注中予以说明。
企业用房屋类固定资产对外进行投资，必须考虑三个问题：
a.投资的房屋价值怎样确定的问题，要办什么手续？
b.投资的房屋怎样进行会计账务处理，尤其是增值和减值的问题；
c.投资的房屋涉及的税收，特别是房产税怎样征收。
[案例]
松田（苏州）电机有限公司2001年1月8日用自己的一栋大楼“京正大厦”，作为投资的资本，与南京长阳实业有限公司联营。“京正大厦”账面原值RMB3800万元，已提折旧RMB900万元，现双方作价RMB3000万元。
联营后，松田（苏州）电机有限公司参与南京长阳实业有限公司的分红，并共担风险。2002年1月15日分回利润RMB98万元。松田（苏州）电机有限公司所得税税率15％，南京长阳实业有限公司24％。
问：如何进行会计处理和征税？
[法律依据]
《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国企业会计准则——投资》、《中华人民共和国企业会计准则——固定资产》（2002年1月1日起施行）。
[会计处理]
松田（苏州）电机有限公司2001年1月8日的会计处理为：
首先办理产权过户手续，交过户手续费RMB76万元，然后再做账。
借：长期股权投资——长阳实业 29760000
累计折旧 9000000
贷：固定资产 38000000
银行存款 760000
[业务说明]
松田（苏州）电机有限公司和南京长阳实业有限公司将“京正大厦”
作价RMB3000万元，只能作为松田（苏州）电机有限公司参与南京长阳实业有限公司分红的依据，也就是股权，并不能作为松田（苏州）电机有限公司“长期股权投资”账户的记账依据。
松田（苏州）电机有限公司2002年1月15日的会计处理为：
借：银行存款 980000
贷：投资收益——股权投资收益 980000
[分析指导] 松田（苏州）电机有限公司征税问题请看下列说明：
（1）《房产税暂行条例》第三条规定，“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。”
（2）《房产税暂行条例》第四条规定，“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％。”
（3）国税函（1993）368号文件规定，“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险阶情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。”
依据上述规定，对参与投资利润分红，共担风险的方式进行投资联营的房产，应以房产原值作为计税依据。其计算方法是：
按照房产原值减除一定幅度（江苏省规定的比例为30％）后的房产余值再乘以1.2％。
计算公式为：
应纳税额＝房产余值×1.2％
房产余值＝房产原值×（1－30％）
[特别提示]
上述规定均未明确房产税的纳税人是投资方还是被投资方，一些专业书中对此也不十分明确。《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。”企业以房产对外投资，是以企业拥用的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。
从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，账面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
南京长阳实业有限公司应纳房产税税额为
应纳税额＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
企业应当根据固定资产定义，结合本企业的具体情况，制定适合于本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法，作为进行固定资产核算的依据。企业制定的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的预计使用年限、预计净残值、折旧方法等，应当编制成册，并按照管理权限，经股东大会或董事会，或经理（厂长）会议或类似机构批准，按照法律、行政法规的规定报送有关各方备案，同时备置于企业所在地，以供投资者等有关各方查阅。企业已经确定并对外报送，或备置于企业所在地的有关固定资产目录、分类方法、预计净残值、预计使用年限、折旧方法等，一经确定不得随意变更，如需变更，仍然应当按照上述程序，经批准后报送有关各方备案，并在会计报表附注中予以说明。
企业用房屋类固定资产对外进行投资，必须考虑三个问题：
a.投资的房屋价值怎样确定的问题，要办什么手续？
b.投资的房屋怎样进行会计账务处理，尤其是增值和减值的问题；
c.投资的房屋涉及的税收，特别是房产税怎样征收。
[案例]
松田（苏州）电机有限公司2001年1月8日用自己的一栋大楼“京正大厦”，作为投资的资本，与南京长阳实业有限公司联营。“京正大厦”账面原值RMB3800万元，已提折旧RMB900万元，现双方作价RMB3000万元。
联营后，松田（苏州）电机有限公司参与南京长阳实业有限公司的分红，并共担风险。2002年1月15日分回利润RMB98万元。松田（苏州）电机有限公司所得税税率15％，南京长阳实业有限公司24％。
问：如何进行会计处理和征税？
[法律依据]
《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国企业会计准则——投资》、《中华人民共和国企业会计准则——固定资产》（2002年1月1日起施行）。
[会计处理]
松田（苏州）电机有限公司2001年1月8日的会计处理为：
首先办理产权过户手续，交过户手续费RMB76万元，然后再做账。
借：长期股权投资——长阳实业 29760000
累计折旧 9000000
贷：固定资产 38000000
银行存款 760000
[业务说明]
松田（苏州）电机有限公司和南京长阳实业有限公司将“京正大厦”
作价RMB3000万元，只能作为松田（苏州）电机有限公司参与南京长阳实业有限公司分红的依据，也就是股权，并不能作为松田（苏州）电机有限公司“长期股权投资”账户的记账依据。
松田（苏州）电机有限公司2002年1月15日的会计处理为：
借：银行存款 980000
贷：投资收益——股权投资收益 980000
[分析指导] 松田（苏州）电机有限公司征税问题请看下列说明：
（1）《房产税暂行条例》第三条规定，“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。”
（2）《房产税暂行条例》第四条规定，“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％。”
（3）国税函（1993）368号文件规定，“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险阶情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。”
依据上述规定，对参与投资利润分红，共担风险的方式进行投资联营的房产，应以房产原值作为计税依据。其计算方法是：
按照房产原值减除一定幅度（江苏省规定的比例为30％）后的房产余值再乘以1.2％。
计算公式为：
应纳税额＝房产余值×1.2％
房产余值＝房产原值×（1－30％）
[特别提示]
上述规定均未明确房产税的纳税人是投资方还是被投资方，一些专业书中对此也不十分明确。《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。”企业以房产对外投资，是以企业拥用的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。
从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，账面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
南京长阳实业有限公司应纳房产税税额为
应纳税额＝[38000000×（1－30％）]×1.2％＝319300元
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