土地增值税的会计处理——应纳税额的计算

　　一、计税依据

　　土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。

　　增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　规定扣除项目包括：

　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、"三通一平"等支出）、建筑安装工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房推销等）。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前两项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。其具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（4）经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格（指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格）。

　　（5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。　　

　　（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额之和加计20％的扣除额。

　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。

　　二、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。　　

　　（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。

　　（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　三、应纳税额计算方法　　

　　在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。

　　应纳税额计算公式：应纳税额＝Σ（增值额×适用税率）