土地增值税的税金计算与会计核算

　　一、税金计算

　　土地增值税计算的两个要素，主要是确定转让房地产收入和确定扣除项目金额。应纳土地增值税税额的具体计算步骤如下：

　　（一）计算增值额
　　　　　增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额之和

　　（二）计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例（%）
　　　　　增值率＝增值额÷扣除项目金额之和×100%

　　（三）计算土地增值税税额
　　　　　土地增值税税额＝∑（每一级距的土地增值额×适用税率）

　　例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。

　　土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。

　　1、转让房地产收入＝2150（万元）

　　2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元）

　　3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）

　　　　　　　　　　　402　
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
　　　　　　　　　　　1748

　　5、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%

　　6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）

　　例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款利息20万元（未超过规定标准）；③该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。计算该商场应缴纳的土地增值税。

　　本例题与上例基本相似，只是纳税人有所变化，故解题方法与上例相同。

　　1、转让房地产收入＝4000（万元）

　　2、扣除项目金额＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（万元）

　　3、土地增值额＝4000－2500＝1500（万元）

　　　　　　　　　　　1500
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
　　　　　　　　　　　2500

　　5、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增值额为：2500×50%＝1250（万元）；增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，其增值额为1500－1250＝250（万元）

　　6、应纳土地增值税＝1250×30%＋250×40%＝475（万元）

　　由于上述分段计算、汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税税额时，也可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%，速算扣除系数为0；
　　　　　　　　　土地增值税税额＝增值额×30%

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%；
　　　　　　　　　土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，速算扣除系数为15%；
　　　　　　　　　土地增值税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣除系数为35%；
　　　　　　　　　土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%

　　对例二按速算扣除法计算如下：

　　应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
　　　　　　＝1500×40%－2500×5%＝475（万元）

　　（四）非正常情况下应纳税额的计算

　　1、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额；

　　2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计算应纳税额；

　　3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算应纳税额。