土地增值税的会计处理——土地增值税的征收

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　　一、纳税期限和纳税地点

　　纳税人应当从房地产合同签订日起七日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。

　　如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。

　　纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。

　　如果纳税人未按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更登记。

　　二、免税、减税项目

　　下列项目经过纳税人申请，当地主管税务机关审批，可以免征土地增值税：

　　1.建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值税未超过各项规定扣除项目金额20%的。

　　2.由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　3.由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。

　　4.个人之间互换自有居住用房地产的。

　　5.个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过主管税务机关批准，在原住房居住满5年的，免税；居住满3年不满5年的，减半征税。

　　下列项目暂免征收土地增值税：

　　1.以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

　　2.合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。

　　3.企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

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