契税及个人买卖住房财税处理

　　企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。

　　对于企业取得的土地使用权，若是有偿取得的，一般应作为无形资产入帐，相应地，为取得该项土地使用权而缴纳的契税，也应当计入无形资产价值。

　　一、关于契税的会计处理办法：

　　企业和事业单位取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税，计入所取得土地使用权和房屋所有权的成本。其中：

　　企业缴纳的契税，借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。

　　事业单位取得土地使用权缴纳的契税，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；取得房屋按规定缴纳的契税，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目。同时，应按资金来源分别借记“专用基金 ──修购基金”、“事业支出”等科目，贷记“银行存款”科目

　　[例1]某中外合资企业1998年1月从当地政府手中取得某块土地使用权，支付土地使用权出让费1200000元，省政府规定契税的税率为3％，则按规定企业应当缴纳的契税为：

　　应纳税额＝1200000×3％＝36000元

　　则企业在实际缴纳契税时应作如下会计分录：

　　借：无形资产——土地使用权　　36000

　　    贷：银行存款 　　           36000

　　[例2]某公司收到某投资者以土地使用权作价6000000投入企业作为资本。按规定，以土地使用权作价投资，应视同地使用权转让，按规定缴纳契税。假如当地政府规定契税税率为5％，则：

　　应纳税额＝6000000×5％＝300000元

　　则企业应作如下会计分录：

　　借：无形资产——土地使用权　　300000

　　    贷：银行存款　　　　　　　　300000

　　若该土地使用权为无偿取得，则一般不将该土地使用权作为无形资产入账，相应地，企业缴纳的契税，可作为当期费用入账。

　　[例3]某福利工厂1998年2月16日收到当地政府无偿划入土地一块，该企业申报缴纳契税，契税征收机关参照同样土地市价，确定该土地使用权价格为600000元，当地政府规定契税税率为4%，则： 　　应纳税额＝600000×4％＝24000元 　　则企业实际缴纳时作如下会计分录：

　　借：管理费用　　　24000

　　    贷：银行存款　　　　24000

　　对于房地产开发企业，其取得土地使用权所发生的支出，包括其缴纳的契税，应当计入开发成本。

　　[例4]某房地产开发企业1998年4月12日购入国有土地一块，按规定缴纳土地出让费12000000元，用于房地产开发。企业按规定申报缴纳契税，当地政府规定契税税率为5％，则应纳税额为：

　　应纳税额＝12000000×5％＝600000元，

　　则企业实际缴纳契税时作如下会计分录：

　　借：开发成本　600000

　　    贷：银行存款　　600000

　　对于企业承受房屋权肩所应缴纳的契税，不管是有偿取得还是无偿取得，按规定都应当计入固定资产价值。

　　[例5]某企业1998年购入办公房一幢，价值6400000元，当地政府规定契税税率为3％，企业按规定申报缴纳契税，其应纳税额为：应纳税额＝6400000×3％＝192000元

　　则企业在实际缴纳契税时作如下会计分录：

　　借：固定资产　    192000

　　    贷：银行存款　　　　192000

　　[例6]甲企业将其拥有的库房10间，与乙企业拥有的一座厂房相交换，双方协议规定由甲企业补付现金1000000元，契税税率为4％，则应纳税额为： 　　应纳税额＝1000000×4％＝40000元 　　则甲企业在实际缴纳契税时作如下会计分录：

　　借：固定资产——厂房　　40000

　　    贷：银行存款　　　　　40000

　　二、相关事项，税前扣除

　　契税是对房屋买卖、典当、赠与或交换而承受房屋所有权的一种税，属于资本性支出。《企业所得税暂行条例》第七款第一条规定：资本性支出在计算应纳税所得额时不得扣除，需要通过计入固定资产价值，通过计提折旧方式逐期计入成本，因此不能在所得税前直接扣除。

　　三、买卖公房契税及其他税的交纳1、购买已住公有住房需要缴纳的税款个人购买已住公房应在书立产权转移书据时，按照所载金额缴纳0.05%的印花税，办理产权手续时，按领受的房屋产权证、土地使用证每件贴花5元。另外，根据《北京市契税管理规定》，城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过部分仍按照规定4％的税率缴纳契税。因为原住房未达到本市规定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房。

　　2、出售已购公房需缴纳的税款对个人购买并居住一年的普通住宅，销售时免征营业税。据此，城市维护建设税、教育费附加也一并免征。也就是说个人出售已购并居住一年的普通住宅，只需要缴纳印花税和个人所得税。在缴纳印花税时，按书立购房合同所载金额的0.05％缴纳，个人所得税按销售价减去原支付的房款价、向财政或原单位缴纳的所得收益及税法规定的合理费用后的余额，再乘以20％的税率。个人购买并居住不足一年的普通住宅，除了征以上两种税外，还需要按销售价减去购入原价后乘以5％征收营业税，并分别按营业税额的7％和3％征收城市维护建设税及教育费附加。

　　举例说明：孙先生有两套已购并居住超过一年的公房，准备卖出一套，该房购买时的价格为15万元，并已经联系好买家，双方谈好价格为30万元，并签定了购房合同，孙先生卖房过程中发生税法规定的合理费用200元，那么孙先生应缴纳多少税款呢？

　　印花税：300000×0.05％＝150（元）

　　个人所得税：（300000－150000－150－200）×20％＝29930（元）