物业税对住房消费影响几何

　　最近，物业税问题重又成为人们关注的焦点。一则因为物业税正在某些城市模拟测试，测试成熟后可能将在更广泛的范围推广；二则因为近期出台了一系列有关房地产的政策和措施，而且目前房地产市场仍然处于高位敏感阶段，其走势颇受关注。在此背景下，寻常百姓都渴望了解和厘清物业税对房地产市场特别是住房消费的影响。

　　世界各国对房地产的课税主要有三种情况：一是只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；二是对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；三是对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。按照2003年10月通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中谈到的物业税改革的设想，我国即将开征的物业税是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。其实质是将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为购房后其所有者或承租人每年都缴付一定税款。从这个意义上讲，征收物业税确实能降低消费者的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力，改善居民住宅消费质量。但是，仔细地思考，事情又不是如此简单。

　　首先，一般来说，城市的基础设施是不断改善的，这意味着城市地段会不断升值，居民住宅的评估市值也会水涨船高，每年政府收的物业税收会不断增加。这于地方政府当然是利好，但对于普通的购房者而言却增加了诸多不确定性。他们如果在购房的时候根本不知道将来要支付多少物业税，就无法作出理性的消费决策。买房事实上是持续70年的事情，所以这种事先无法预见的风险会有很大影响。如果将来房屋所在地段升值，就必须缴纳更多的税。开征物业税后，如何消除居民购房的矛盾心理，恐怕是一个无法回避的问题。

　　其次，理论上讲，物业税开征后，随着房产商开发成本的下降，房价会跟着下降，但要说“物业税开征就必然使房价下降30%至40%”，也是缺乏科学根据的。持这种说法的人，主要是寄希望于把现在一次性缴纳的土地出让金（本应该70年分次缴纳）分摊到每年缴纳的物业税中去。但是，物业税与出让金是两个不同的概念。在我国，城镇土地属于国家所有，因此地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出让金；而缴纳物业税是一国公民依法应尽的义务，两者的本质截然不同。不能因为房屋所有者向政府缴纳了物业税就可以免费占用土地的使用权。既然物业税包含不了土地出让金，那么，就很难想象只要开征物业税就会大幅度降低购房成本了。况且，决定房价高低的主要因素是价值规律和供求关系，是居民收入水平、有效需求和对未来房价市值的预期。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收，他也不会降价。当然，政府如果在房地产开发流通过程中大量减税，把几个税种合并，并降低税率，是可以在一定程度上降低开发成本的，但最终结果并不会是人们所期待的那样使房价下降30%至40%.

　　再次，物业税的开征可能出现“买房不易，用房更难”的现象。在目前各大城市房价居高不下的情况下，即使因为物业税的开征导致房价下降10%，也改变不了大多数老百姓“望房兴叹”的基本格局。开征物业税后，寻常百姓用房更难，而且用房的成本是不断变化的。这意味着业主将承受月供与税费的双重压力，“断供”不是不可能的。

　　从社会公正和税收公平的角度出发，物业税的开征必须制定起征点和免征额。为鼓励一般百姓购房和保证养房，政府可规定百姓在购第一套自住房时可以免缴物业税，只有购第二套住房时，才缴物业税。此外，对于原有已经一次性交纳了土地出让金和税费的商品房，应纳入到免税范围。还有，考虑到目前我国城乡收入差距比较大，物业税应该将农村排除在外，仅限于在城市征收。