理性看待物业税对住房消费的影响

　　物业税对住房消费的影响

　　我国即将开征的物业税是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，其实质是将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为购房后房屋所有者或承租人每年都缴付一定税款。从这个意义上讲，征收物业税确实能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，仔细地思考，事情又不是如此简单。

　　第一，一般来说，城市的基础设施是不断改善的，这意味着城市地段会不断升值，居民住宅的评估市值会水涨船高，每年政府收的物业税收也会不断增加。这于地方政府当然是利好，但对于普通的购房者而言却增加了诸多不确定性。如果将来房屋所在地段升值，购房者就必须缴纳更多的税，就可能缴不起税。作为一个好公民，谁都希望自己的城市发展得越来越好；可是作为业主，又盼望自己居住的地方干脆不发展才好。开征物业税后，如何消除居民购房的矛盾心理，恐怕是一个无法回避的问题。

　　第二，从理论上讲，物业税开征后，随着房产商开发成本的下降，房价也会跟着下降。但不像有些人所说的那样“物业税开征就必然使房价下降30％～40％”。这种说法主要是寄希望于把现在一次性缴纳的土地出让金（本应该70年分次缴纳）分摊到每年缴纳的物业税中去。但是，物业税与土地出让金是两个不同的概念。在我国，城镇土地属于国家所有，只有地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出让金，是其所有者权利在经济上的实现；而缴纳物业税是一国公民依法应尽的义务，两者的本质截然不同。不能因为房屋所有者向政府缴纳了物业税就可以免费占有土地的使用权。既然物业税代替不了或者包含不了土地出让金，那么，就很难想像只要开征物业税就会大幅度降低购房成本。况且，决定房价高低的主要因素是价值规律和供求关系，以及居民收入水平、有效需求和对未来房价市值的预期。

　　第三，物业税的开征可能出现“买房不易，用房更难”的现象，在目前各大城市的房价居高不下的情况下，即使是因为物业税的开征导致房价下降10％，也改变不了大多数老百姓“望房兴叹”的基本格局。开征物业税后，寻常百姓用房更难，而且用房的成本是不断变化的。这意味着业主将承受月供与税费的双重压力。

　　土地出让金实施“年租金制”是缓解物业税对住房消费影响的关键

　　不少专家、学者提出，停止一次性收取几十年土地出让金的办法，改为向购房者按年以物业税的形式征收这部分土地出让金。

　　我认为，这种做法也有很多不足。因为土地出让金是土地所有权在经济上借以实现其增值价值的一种形式，它体现的是土地所有者与土地使用者之间的一种纯粹的经济关系。税收是国家为满足社会公共需要，凭借政治权力，按照法定标准，强制、无偿地参与国民收入分配的一种形式。不能把土地出让金与税收混同起来。所以，比较务实的做法是推进土地供应管理制度改革，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

　　以公平为本设计物业税

　　从社会公正和税收公平的角度出发，物业税的开征必须制定起征点和免征额。政府可规定百姓在购第一套自住房时免缴物业税，只有购第二套住房时，才缴物业税。当然，也需要结合价值标准来考虑是否征收物业税，就是说，即使只有一套住房，但在价值上达到了征收标准的，也必须纳税。此外，原有已经一次性缴纳了土地出让金和税费的商品房，属于免税范围。

　　考虑到目前我国城乡差距较大和农村居民用房与生产用房很难区分的现实，物业税应该将农村排除在外，仅限于在城市征收。物业税的税率不宜太高。税率的设置应采取区别对待的原则，个人居住用房的适用税率应低于经营性用房的税率。