开征物业税首先应避免重复征税

　　鉴于我国房价飞速上涨的现状，最近不断有专家提出建议：为控制投资，应尽快推出物业税，并强调物业税出台“越早越好”，以提高住房闲置成本，抑制房价过快上涨。

　　首先需要指出的是，对于出台物业税降低房价的作用可以寄予希望，但不可认为它就是万能药。实际上，“我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税，只是需要在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善”，这种观点恐怕会令一些专家吃惊，而这一观点并非笔者的创造，是我国高等院校房地产教材中明确提出的。为什么要讨论这个问题呢？因为物业税的推出首先应该避免重复征税的情况发生，如果等推出以后再进行修正就会非常被动。

　　要更清楚地了解这一点，需要从根源上来讲。目前，世界上大致有三种征收物业税的方式：第一种是巴西、加拿大等国实行的，将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起进行征税。第二种是像奥地利、韩国那样，只对土地或房屋征税。第三种是墨西哥、波兰等国那样，对土地和房屋合并征税。

　　先来对照一下我国的房产税。房产税是以房产为课税对象，按照房产的价值或房产租金向房屋产权的单位和个人征收的一种税。房产税的计税依据分为房价和房租两种，前者是以房产的余值为计税依据，后者是根据房产租金收入征税。

　　对照国际上物业税的征收情况不难发现，房产税其实是只对房屋征税，属于第二种情况。实际上，一些国家的物业税的名字就叫房产税。根据房产原值征税的做法，也跟国际上通行的以价值征税的做法相同，并且，我国房产税按年计征，连征收周期与物业税的特征都相吻合。

　　再来看看土地增值税，它课税的依据是转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值额，也就是说，在征收该税种时，不仅要计算土地自然增值额，还要计算土地使用者个人开发所得的利润。这种征税方式与国际上通行的对土地和房屋合并征税非常接近，只是，我们所认为的土地价值是土地使用权的价值而不是土地所有权价值。

　　通过以上分析不难看出，我们需要注意两个问题：第一个问题，上述接近物业税的税种为何对房价没有起到抑制作用？第二个问题，如果对现存的税种不加以改革，而直接开征物业税很容易造成重复征税问题。

　　先谈第一个问题。理论上，像土地增值税这样的税种是应该对抑制房价有作用的，但是，在相当长的一个时期，土地增值税并没有被依法征收，而是由各地根据自己的情况决定是否收、如何收和收多少。众所周知，地方政府通过土地出让获取了丰厚收入，加上开发环节收取的各种税费，地方政府通过房地产领域获取的回报成为财政收入的最重要来源之一。而有些费本身就起到了替代税的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值税，会制约房地产业的发展，最终影响到地方政府的收益，这是导致土地增值税清算在很长一个时期内被悬空的原因。

　　实际上，即使在国家税务总局重新要求对土地增值税进行清算后，各地自行出台的措施也往往比较温柔。以上海为例，上海规定开发企业的土地增值税暂按收入的1％预缴，这对资金充足的企业来说是影响甚微，而且，上海规定个人土地增值税针对的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30％-40％，真正的主流是商品房。

　　那么，物业税也面临着同样的问题。如果不对现存的开发、交易环节的税费进行改革，将相当一部分税费转移到保有环节征收，物业税最终有可能沦为土地增值税这样的结局。需要明确的是，开征物业税并非增税，而是税收从开发和交易环节向持有环节的转移。实际上，我国最初设计物业税的思路就是这样的。

　　关于房地产业的重复征税问题，其实在目前就存在。比如，现在既对房产转让收入征收营业税，又要按照增值部分征收土地增值税，对增值部分就存在着重复征税问题。物业税如果开征，有可能与现存的具有物业税特征的土地增值税、房产税一起构成重复增税。因此，开征物业税并不是孤立的，而是牵涉到目前房地产领域税种的改革问题，如果这些重要问题不能得到解决，物业税就不能说推出得“越早越好”。