契税的税收优惠政策与操作
一、契税概述
（一）纳税人
按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受土地、房屋权属（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。
其中所称转移土地、房屋权属的行为包括：
1.国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为；
2.土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售（即有偿转让）、赠与（即无偿转让）和交换（土地使用者之间相互交换土地使用权）等，不包括农村集体土地承包经营权的转移；
3.房屋买卖（即有偿转让房屋所有权）；
4.房屋赠与（无偿转让房屋所有权）；
5.房屋交换（即相互交换房屋）。
下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：
1.以土地、房屋作价投资、入股；
2.以土地、房屋权属抵债；
3.以获奖方式承受土地、房屋权属；
4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。
（二）纳税义务发生时间
契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。
（三）纳税期限和纳税地点
契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关，具体征收机关由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
按照规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关规定的期限内缴纳税款。
纳税人应当持契税完税凭证和其他有关文件、资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续；纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理权属变更手续。
（四）计税依据
契税的计税依据分为三种情况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为其成交价格；
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋的价格的差额明显地不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，其应补缴的契税的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。
（五）税率
契税的税率为3％至5％，具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内按照本地区实际情况确定。
（六）应纳税额计算
契税的应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应以纳税义务发生当日人民银行公布的市场汇价中间价折算成人民币计算。
二、契税税收优惠
契税的税收优惠主要是减免税。
（一）办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠
按照《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）和《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称《契税暂行条例细则》）的规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
这里所说的用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；
这里所说的用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；
这里所说的用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；
这里所说的用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；
这里所说的用于军事设施的，是指：
1.地上和地下的军事指挥作战工程；
2.军用的机场、港口、码头；
3.军用的库房、营区、训练场、试验场；
4.军用的通信、导航、观测台站；
5.其他直接用于军事设施的土地、房屋。
上述所说的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋和其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。
按照财税字[1998]096号文件规定，对于事业单位承受土地、房屋，必须同时符合下列两个条件才能予以免税：
一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须是用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，应当照章纳税。
（二）住房买卖的减免税优惠
按照《契税暂行条例》和《契税暂行条例细则》的规定，凡城镇全民、集体所有制单位，有当地正式户口的职工，按照省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定标准以内的，可以免征契税。城镇职工享受免征契税待遇，仅限于第一次购买的公有住房，而且不能超过国家规定标准面积。再次购买的住房和第一次购买的住房中超过国家规定标准面积的部分，应当按规定缴纳契税。
按照规定，纳税人因为自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征契税。
财税字[1999]210号文件进一步规定，为减轻个人购买普通住房的税收负担，凡是个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；为促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）销售时应缴纳的契税在2000年底以前予以免税优惠。
按照国税函[1999]845号文件规定，对三峡库区移民买房，是否减征或者免征契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）政府征用减免税优惠
按照《契税暂行条例细则》的规定，纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（四）开垦荒地免税优惠
为鼓励纳税人开垦荒地，促进生产发展，提高土地利用效果，《契税暂行条例细则》规定。纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。
（五）外交税收豁免
按照《契税暂行条例细则》的规定，对于依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。
（六）农业银行免税
按照财税字[1998]123号文件规定，中国农业发展银行各级机构购买房屋用于办公的，在2000年12月31日以前，免征契税。用于其他方面的，应照章纳税。
（七）监狱管理部门免税
按照国税函[1999]572号文件规定，对于监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。
（八）其他减免税
除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。
纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。
（一）纳税人
按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受土地、房屋权属（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。
其中所称转移土地、房屋权属的行为包括：
1.国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为；
2.土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售（即有偿转让）、赠与（即无偿转让）和交换（土地使用者之间相互交换土地使用权）等，不包括农村集体土地承包经营权的转移；
3.房屋买卖（即有偿转让房屋所有权）；
4.房屋赠与（无偿转让房屋所有权）；
5.房屋交换（即相互交换房屋）。
下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：
1.以土地、房屋作价投资、入股；
2.以土地、房屋权属抵债；
3.以获奖方式承受土地、房屋权属；
4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。
（二）纳税义务发生时间
契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。
（三）纳税期限和纳税地点
契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关，具体征收机关由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
按照规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关规定的期限内缴纳税款。
纳税人应当持契税完税凭证和其他有关文件、资料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续；纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理权属变更手续。
（四）计税依据
契税的计税依据分为三种情况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为其成交价格；
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋的价格的差额明显地不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，其应补缴的契税的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。
（五）税率
契税的税率为3％至5％，具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内按照本地区实际情况确定。
（六）应纳税额计算
契税的应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应以纳税义务发生当日人民银行公布的市场汇价中间价折算成人民币计算。
二、契税税收优惠
契税的税收优惠主要是减免税。
（一）办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠
按照《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）和《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称《契税暂行条例细则》）的规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
这里所说的用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；
这里所说的用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；
这里所说的用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；
这里所说的用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；
这里所说的用于军事设施的，是指：
1.地上和地下的军事指挥作战工程；
2.军用的机场、港口、码头；
3.军用的库房、营区、训练场、试验场；
4.军用的通信、导航、观测台站；
5.其他直接用于军事设施的土地、房屋。
上述所说的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋和其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。
按照财税字[1998]096号文件规定，对于事业单位承受土地、房屋，必须同时符合下列两个条件才能予以免税：
一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须是用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，应当照章纳税。
（二）住房买卖的减免税优惠
按照《契税暂行条例》和《契税暂行条例细则》的规定，凡城镇全民、集体所有制单位，有当地正式户口的职工，按照省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定标准以内的，可以免征契税。城镇职工享受免征契税待遇，仅限于第一次购买的公有住房，而且不能超过国家规定标准面积。再次购买的住房和第一次购买的住房中超过国家规定标准面积的部分，应当按规定缴纳契税。
按照规定，纳税人因为自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征契税。
财税字[1999]210号文件进一步规定，为减轻个人购买普通住房的税收负担，凡是个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；为促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）销售时应缴纳的契税在2000年底以前予以免税优惠。
按照国税函[1999]845号文件规定，对三峡库区移民买房，是否减征或者免征契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）政府征用减免税优惠
按照《契税暂行条例细则》的规定，纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（四）开垦荒地免税优惠
为鼓励纳税人开垦荒地，促进生产发展，提高土地利用效果，《契税暂行条例细则》规定。纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。
（五）外交税收豁免
按照《契税暂行条例细则》的规定，对于依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。
（六）农业银行免税
按照财税字[1998]123号文件规定，中国农业发展银行各级机构购买房屋用于办公的，在2000年12月31日以前，免征契税。用于其他方面的，应照章纳税。
（七）监狱管理部门免税
按照国税函[1999]572号文件规定，对于监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。
（八）其他减免税
除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。
纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。
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