房产税的税收优惠政策与操作
一、房产税概述
（一）房产税的纳税人
房产税的纳税人包括房产产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或实际使用人。产权属于全民的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；
产权沂有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。
（二）房产税的征税对象和征税范围
房产税的征税对象是房产，房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产。
（三）房产税的纳税地点
按照规定，纳税人一般应当向房产所在地主管税务机关缴纳房产税。房产不在一地的纳税人，应当按照房产的坐落地点分别向房产所在地的主管税务机关纳税。
（四）房产税的纳税期限
房产税按年征收，分期缴纳，具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（五）房产税的计税依据
按照规定，房产税的计税依据分为两种：一是房产余值，二是房产租金收入。按照规定，房产余值是指房产原值一次减除10％至30％的自然损耗等因素后的余值，其具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。
（六）房产税的税率
房产税采用比例税率，从价计征。依照房产余值计算缴纳的，年税率为1.2％；
依照房产租金收入计算缴纳的，年税率为12％。
（七）房产税应纳税额的计算方法
房产税应纳税额的计算公式为：
年应纳税额＝房产余值×1.2％
年应纳税额＝年租金收入×12％
二、税项扣除
按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）的规定，对于按照房产余值计算缴纳房产税的，应按房产原值一次减除10％至30％后的余值计算纳税，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10％和30％以内。
[例]某企业有厂房3幢，原值500万元，当地政府规定按房产原值一次扣除20％作为余值计征房产税，则房产税的计税依据应当为400万元（500－500×20％）。
三、减免税优惠
（一）机关、团体和军队免税优惠
按照《房产税暂行条例》和财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[（86）财税地字第008号]的规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。这里所说的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体，如文艺工作团体、学术研究团体、社会公益团体等等。
这里所说的“自用的房产”是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
机关、团体和军队出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（二）事业单位免税优惠
按照《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，对由国家财政部门拨付事业经费的单位（包括实行差额预算管理的事业单位）自用房产，免征房产税。
这里所说的“由国家财政部门拨付事业经费的单位”包括全额拨款预算管理的事业单位和实行差额预算管理的事业单位；这里所说的“自用房产”是指这些单位本身的业务用房。
对于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。
按照国税函发[1996]656号文件和国税发[1999]115号文件，为支持地质勘查管理体制改革，地质勘查单位由事业单位转为企业后的3年内（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），对于地质勘查单位自用的房产，继续免征房产税；但是地质勘查单位非自用的房产，应当征收房产税。
另外，按照财税字[1999]264号规定，对血站（指由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的，从事采集、提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织）自用的房产，免征房产税。
事业单位出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠
按照《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。其中，“宗教寺庙自用的房产”是指举行宗教仪式等的房产和寺庙内宗教人员的生活用房，“公园、名胜古迹自用的房产”是指供公众参观游览的房产及其管理单位的办公用房，不包括宗教寺庙、公园、名胜古迹内附设的各类营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的房产和出租的房产。
宗教寺庙、公园、名胜古迹出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（四）个人房产免税优惠
为了鼓励个人建房、购房，改善人民群众住房条件，现行《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，对于个人所有的非营业用房产，免征房产税。但免税的仅限于个人所有的非营业用房产，对于个人所有、用于出租或作营业用房的房产，应当照章纳税。
（五）劳改劳教单位免税优惠
按照（87）财税地字第021号和（87）财税地字第029号文件的规定，对于由国家财政拨付事业经费的劳改劳教单位（包括全额拨款预算管理的劳改劳教单位和实行差额预算管理的劳改劳教单位），免征房产税。对于经费实行自收自支的劳改劳教单位，在规定的免税期满后，实行下列税收优惠：
1.对少年犯管教所的房产，免征房产税。
2.对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税。凡是作为生产经营用房产，例如厂房、仓库、门市部等，应当照章纳税。
3.对于监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少数用于生产经营的，可从宽掌握，全部免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应当照章征税。对于生产规模较大的监狱，可以比照劳改工厂、劳改农场的办法，凡作为管教或生活用房产，均免征房产税；凡是作为生产经营用房产，应当照章纳税。
具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
（六）其他减免税优惠
除了上述免税优惠以外，现行税法还规定了如下减免税优惠政策：
1.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可比照上述由财政部门拨付经费的事业单位自用的房产，免征房产税。[（86）财税地字第008号]
2.经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋，在停止使用后免征房产税。[（86）财税地字第008号]
3.为了鼓励利用地下人防工程，对于作营业用的地下人防设施，暂免征收房产税。[（86）财税地字第008号]
4.为了照顾微利企业和亏损企业，对微利企业和亏损企业的房产，可以由地方根据实际情况在一定时期内免征房产税。[（86）财税地字第008号]
5.企业停产、关闭后，原有房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市地方税务局批准，可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复生产，应当依照规定缴纳房产税。[（86）财税地字第008号]
6.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行搭建还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工单位将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次日起，依照规定缴纳房产税。[（86）财税地字第008号]
7.房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修理期间可免征房产税。[（86）财税地字第008号]
8.按照（87）财税地字第003号文件规定，对于工商行政管理部门管理的集贸市场，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。
9.按照财税字[2000]025号文件规定，对于从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体，在2002年底前，免征房产税。
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分别纳税或者免税。
纳税人缴纳房产税确实有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
（一）房产税的纳税人
房产税的纳税人包括房产产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或实际使用人。产权属于全民的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；
产权沂有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。
（二）房产税的征税对象和征税范围
房产税的征税对象是房产，房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产。
（三）房产税的纳税地点
按照规定，纳税人一般应当向房产所在地主管税务机关缴纳房产税。房产不在一地的纳税人，应当按照房产的坐落地点分别向房产所在地的主管税务机关纳税。
（四）房产税的纳税期限
房产税按年征收，分期缴纳，具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（五）房产税的计税依据
按照规定，房产税的计税依据分为两种：一是房产余值，二是房产租金收入。按照规定，房产余值是指房产原值一次减除10％至30％的自然损耗等因素后的余值，其具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。
（六）房产税的税率
房产税采用比例税率，从价计征。依照房产余值计算缴纳的，年税率为1.2％；
依照房产租金收入计算缴纳的，年税率为12％。
（七）房产税应纳税额的计算方法
房产税应纳税额的计算公式为：
年应纳税额＝房产余值×1.2％
年应纳税额＝年租金收入×12％
二、税项扣除
按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）的规定，对于按照房产余值计算缴纳房产税的，应按房产原值一次减除10％至30％后的余值计算纳税，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10％和30％以内。
[例]某企业有厂房3幢，原值500万元，当地政府规定按房产原值一次扣除20％作为余值计征房产税，则房产税的计税依据应当为400万元（500－500×20％）。
三、减免税优惠
（一）机关、团体和军队免税优惠
按照《房产税暂行条例》和财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[（86）财税地字第008号]的规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。这里所说的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体，如文艺工作团体、学术研究团体、社会公益团体等等。
这里所说的“自用的房产”是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
机关、团体和军队出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（二）事业单位免税优惠
按照《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，对由国家财政部门拨付事业经费的单位（包括实行差额预算管理的事业单位）自用房产，免征房产税。
这里所说的“由国家财政部门拨付事业经费的单位”包括全额拨款预算管理的事业单位和实行差额预算管理的事业单位；这里所说的“自用房产”是指这些单位本身的业务用房。
对于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。
按照国税函发[1996]656号文件和国税发[1999]115号文件，为支持地质勘查管理体制改革，地质勘查单位由事业单位转为企业后的3年内（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），对于地质勘查单位自用的房产，继续免征房产税；但是地质勘查单位非自用的房产，应当征收房产税。
另外，按照财税字[1999]264号规定，对血站（指由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的，从事采集、提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织）自用的房产，免征房产税。
事业单位出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠
按照《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。其中，“宗教寺庙自用的房产”是指举行宗教仪式等的房产和寺庙内宗教人员的生活用房，“公园、名胜古迹自用的房产”是指供公众参观游览的房产及其管理单位的办公用房，不包括宗教寺庙、公园、名胜古迹内附设的各类营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的房产和出租的房产。
宗教寺庙、公园、名胜古迹出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当照章纳税。
（四）个人房产免税优惠
为了鼓励个人建房、购房，改善人民群众住房条件，现行《房产税暂行条例》和（86）财税地字第008号文件的规定，对于个人所有的非营业用房产，免征房产税。但免税的仅限于个人所有的非营业用房产，对于个人所有、用于出租或作营业用房的房产，应当照章纳税。
（五）劳改劳教单位免税优惠
按照（87）财税地字第021号和（87）财税地字第029号文件的规定，对于由国家财政拨付事业经费的劳改劳教单位（包括全额拨款预算管理的劳改劳教单位和实行差额预算管理的劳改劳教单位），免征房产税。对于经费实行自收自支的劳改劳教单位，在规定的免税期满后，实行下列税收优惠：
1.对少年犯管教所的房产，免征房产税。
2.对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税。凡是作为生产经营用房产，例如厂房、仓库、门市部等，应当照章纳税。
3.对于监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少数用于生产经营的，可从宽掌握，全部免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应当照章征税。对于生产规模较大的监狱，可以比照劳改工厂、劳改农场的办法，凡作为管教或生活用房产，均免征房产税；凡是作为生产经营用房产，应当照章纳税。
具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
（六）其他减免税优惠
除了上述免税优惠以外，现行税法还规定了如下减免税优惠政策：
1.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可比照上述由财政部门拨付经费的事业单位自用的房产，免征房产税。[（86）财税地字第008号]
2.经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋，在停止使用后免征房产税。[（86）财税地字第008号]
3.为了鼓励利用地下人防工程，对于作营业用的地下人防设施，暂免征收房产税。[（86）财税地字第008号]
4.为了照顾微利企业和亏损企业，对微利企业和亏损企业的房产，可以由地方根据实际情况在一定时期内免征房产税。[（86）财税地字第008号]
5.企业停产、关闭后，原有房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市地方税务局批准，可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复生产，应当依照规定缴纳房产税。[（86）财税地字第008号]
6.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行搭建还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工单位将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次日起，依照规定缴纳房产税。[（86）财税地字第008号]
7.房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修理期间可免征房产税。[（86）财税地字第008号]
8.按照（87）财税地字第003号文件规定，对于工商行政管理部门管理的集贸市场，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。
9.按照财税字[2000]025号文件规定，对于从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体，在2002年底前，免征房产税。
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分别纳税或者免税。
纳税人缴纳房产税确实有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
上一篇：城市房地产税的税收优惠政策与操作
下一篇：印花税的税收优惠政策与操作
推荐阅读