税收稽查风暴：房地产公司爆出偷税大案

　　房地产行业一向是高额利润行业。目前发达国家房地产业税收占地方总税收的10％以上，而在我国，这一比例不到7％。厦门市最近破获数起和房地产业有关的偷税大案，有的偷税金额达到上千万。“财富巨人”却成了“纳税矮子”，个中缘由不能不引人深思。

　　关键数据

　　来自该市地税局的资料表明，从今年地税部门对房地产业开展的专检情况看，虽然社会普遍认为房地产业实现了超额利润，但其纳税情况却不容乐观，存在的涉税违法违章行为较为严重。

　　一方面，房地产业偷逃税案发率高，被税务部门调查的企业几乎无一例外地存在不同程度的问题。

　　另一方面，由于房地产企业一旦偷逃税，金额均较大，因此该行业涉税的大要案较多。今年初至 11月底，地税稽查部门合计查补税费4111万元，房地产开发企业共2710万元，占总数的66％。其中，偷逃税金额在千万元以上的有1件，10万元到50万元的有10件，1万元－10万元有11件。一些房地产公司为偷逃税，隐瞒的收入或虚列的成本经常以千万计，有的相当于一家中型企业的年产值。

　　据了解，房地产企业偷逃税的手段主要是隐瞒收入或通过各种手段肢解截留收入，以及抬高工程造价成本或人工成本，虚列赔偿成本等。

　　典型案例

　　境内开发境外销售偷税逾千万

　　该市地税稽查局近日破获了一起境外销售境内不动产的偷税大案，偷税金额达 1153.96万元，滞纳金678.59万元，补税罚款超过2000万元。据悉，这也是该市地税部门有史以来查获的境外销售不动产最大的偷税案。

　　今年 2月28日，厦门市地税稽查局收到一封举报信。信上说，厦门华×房地产公司开发的某广场，总计7.5万平方米商品房，采取境内开发，境外销售方式，五楼以上售价从630美元－1266美元不等，但国内合同仅签400美元；商场每平方米售价1196美元－1500美元，国内合同仅签600美元。

　　经过初步调查，稽查人员发现，该广场大楼落成近七年，总建筑面积达 7.5万平方米，账上销售收入仅为8000多万元。为进一步核实情况，根据举报信上的电话，稽查人员与举报人取得了联系。几天后，在某茶馆，举报人向稽查人员提供了一张某股东的投资、购房、分配房屋的表格。表格上有香港永×资源有限公司总经理蒋某的签字。同时，提供了交款凭据，凭据上有厦门华×房地产公司法人代表、董事长杨某的太太签收的字样。

　　一周后，在举报人的帮助下，地税稽查人员与相关公司的有关人员在厦门会面，证实了实际销售价格与房管局登记合同不符这一事实。通过调查，稽查人员发现，部分股东已将在房管局登记的房屋委托物业公司进行二次交易，最大的股东施某还专门成立了一家物业公司，经营其购得的房屋。种种迹象表明，该公司确已将商品房在境外销售完毕，境外销售不动产资料存于境外。

　　稽查人员到厦门房产与土地资源管理局调取了有关房产销售登记合同。根据商品房买卖合同登记时间，该公司从 1997年6月至2004年5月销售某广场房产销售收入金额为2.97亿元，而公司只申报“预收售房款”收入7120余万元。

　　根据税法有关规定，市地税稽查局对该公司的偷税行为做出了相应的处罚，补税、加收滞纳金、罚款共 2327万余元。目前，案件已进入执行阶段。

　　上千万赔偿款 13个“假人”瓜分

　　为抬高项目开发成本，偷逃税款，该市某房地产公司竟想出了伪造赔偿土地款的法子，但他们的伎俩终没能逃过税务稽查人员的 “法眼”。

　　不久前，市地税稽查局在检查该市某房地产公司时，该公司提供了其拆迁赔偿款的一沓厚厚的资料，内附有赔偿款 1515万元收据、赔偿协议、身份证明等资料。为博取税务机关的信任，他们还将资料提供给税务师事务所，经事务所审计确认后出具了报告，一切看来天衣无缝。

　　但地税稽查人员经仔细审核发现，该公司用于赔偿的上千万元款项竟仅有13人分得，且赔偿数额之阔绰，让人难以置信：一个坟头赔15万，一个养猪场赔200万元……尽管房地产商辩称是“被村民敲诈”，不得不做出高额赔偿，但这些疑点还是引起了稽查人员的警觉。

　　经审查，该房地产项目的赔偿地块位于湖里禾山后坑村，而获赔偿的村民的身份证号却是以350221开头的，应为同安地区的居民，这是怎么回事？带着这一疑点，稽查人员来到公安局户籍管理处，一查便水落石出，原来，这13个身份证都是伪造的。经进一步调查，所谓的1515万元赔偿也是假造的。

　　此案真相大白后，总计查补企业所得税 350万元，加之罚款滞纳金总计523万元，为国家挽回税收损失230万元。目前，此案还在进一步查处中。

　　动作

　　审核工程建造成本

　　为有效预防房地产商虚列成本、转移利润现象的发生，业内人士也建议税务机关对工程建造成本明显偏高的房地产企业，采取将商品房开发图纸及预算委托给国家认可的预算审核机构进行评审，作为税务机关核定其合理成本依据的办法，从而一定程度上净化我市的房地产税收秩序。

　　监管外资房地产企业

　　记者从厦门市地税局外税分局了解到，外资房地产企业今后每开发一个项目从筹备立项到销售结束，每一个动作都要及时向地税局通报。该市外资房地产企业的税收管理将更为精细，今后其房地产项目都将建立开发档案。

　　按该市地税局外税分局最近出台的新办法，外资房地产项目立项后30天内，就要向主管税务机关报送相关材料。同时，房地产企业的存款账户、股权变更情况等也都要报送给税务部门。

　　另外，外资房地产项目进入预售或正式销售阶段后，外税分局将掌握到每一个房地产项目的销售变动情况，并按月补充更新档案。进入销售尾期，外税分局将加强发票控管和申报跟踪，避免欠税漏税等问题的发生。

　　追问

　　物业税，偷税杀手锏？

　　为改变房地产开发期重税导致房价高企及房地产业大量偷税的现象，国家拟对房地产开征统一规范的物业税（财产税）。将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元／平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本降到58元／平方米。

　　然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。对此，市地税部门表示，物业税的开征仍未最后定夺。