房产交易税收新政实行 专家教你精打细算缴个税

　　出售一套房屋，出售者究竟要缴纳多少税呢？

　　符合普通标准住房的商品房个税缴纳杨先生于2004年9月以60万元的总价在北京购买了一套二手商品房，建筑面积为100平方米。现在他决定将房屋以72万元的总价售出。由于杨先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：营业税金及附加：销售额×5.5%＝720000×5.5%＝39600（元）；印花税：销售额×0.5‰＝720000×0.5‰＝360（元）；个人所得税：个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%；个人所得税应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用；其中，转让收入（以实际成交价格）为720000元；房屋原值＝原房价＋购买时所缴税金＝原房价＋印花税＋契税＋产权证印花税＝600000＋300＋9000＋5＝609305（元）；转让住房过程中缴纳的税金＝营业税＋印花税＝39600＋360＝39960（元）；合理费用＝住房装修费用＋手续费＋公证费等费用＝609305×10%＋200＋600＝61731（元）；个人所得税应纳税所得额＝720000－609305－39960－61731＝9004（元）；个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝9004×20%＝1801（元）。

　　这样算下来，杨先生需要缴纳的个人所得税仅占总房款的0.3%.已购公房个税缴纳彭女士拥有一套100平方米的已购公房，以1560/㎡的成本价购入，《通知》规定已购公房买进价是按经济适用房价格标准计算（以北京为例，经济适用房标准价格为：4000元/㎡），售出价为60万元，土地出让金由买方缴纳。以成本价购买的时间不满5年，所需缴纳的税费为：营业税金及附加：销售额×5.5%＝600000×5.5%＝33000（元）；印花税：销售额×0.5‰＝600000×0.5‰＝300（元）；原房价＝4000×100＝400000（元）；房屋原值＝原房价＋购买时所缴税金＝原房价＋印花税＋契税＋产权证印花＝400000＋200＋6000＋5＝406205（元）；转让收入（以实际成交价格）为600000元；转让住房过程中缴纳的税金＝印花税＋营业税＝300＋33000＝33300（元）；合理费用＝住房装修费用＋手续费＋公证费等费用＝406205×15%＋200＋600＝61731（元）；个人所得税应纳税所得额＝600000－406205－33300－61731＝98764（元）；个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝98764×20%＝19753（元）。

　　彭女士需要缴纳的个人所得税仅占总房款的4.9%，但不难看出，由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的，随着房价的不断走高，其出售价格与原购买价格存在较大差额，相应个税所缴金额也较多一些。不过已购公房大多数都已经满5年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要缴纳营业税，可以减少税费的支出。

　　经济适用房个税缴纳刘先生于2000年购买了一套120平方米的经济适用房，房屋原值为36万元，现在以54万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，刘先生只需缴纳印花税和个人所得税。

　　印花税：销售额×0.5‰＝540000×0.5‰＝270（元）；转让收入（以实际成交价格）为540000元；房屋原值为360000元；转让住房过程中缴纳的税金＝印花税＝270（元）；合理费用＝住房装修费用＋手续费＋公证费等费用＝360000×15%＋200＋600＝54800（元）；个人所得税应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用＝540000－360000－270－54800＝124930（元）；个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝124930×20%＝24986（元）。

　　刘先生需要缴纳的个人所得税占总房款的6.9%.