土地增值税的计算

　　土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：

　　增值率＝增值额／扣除项目金额×100％

　　应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）

　　这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

　　应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

　　[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：

　　开发费用21万元，未超过（320＋65）×10％＝38.5万元，可据实扣除。

　　扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20％）＋21＋77.7＝560.7（万元）

　　增值额＝1400－560.7＝839.3（万元）

　　增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69％

　　应纳税额＝839.3×50％－560.7×15％＝335.54（万元）

　　[例2]某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：

　　收入额＝7500＋2100×0.25＝8025（万元）

　　扣除项目金额＝（1450＋2110）×（1＋20％）＋295＋178＋47＝4792（万元）

　　其他开发费用实际支出比例＝（480－295）／（1450＋2110）＝185／3560＝5.2％

　　超过5％的限额，按5％计算如下：

　　（1450＋2110）×5％＝178（万元）

　　增值额＝8025－4792＝3233（万元）

　　适用级次＝3233÷4792＝67.5（％）

　　应纳税额＝3233×40％－4792×5％＝1053.6（万元）