土地增值税问题解答（一）

    1.个人之间互换自有居住用房可否免征土地增值税？

    对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

    2.个人因工作调动或改善居住条件，而转让原自有住房的，可否免征土地增值税？

    个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。

    3.在企业兼并中将房地产转让到兼并企业中，可否免征土地增值税？

    在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

    4.在什么条件下，按房地产评估价格计算征收土地增值税？

    纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

    （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

    （2）提供扣除项目金额不实的；

    （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

    5.地方政府对房地产企业代收费用如何计征土地增值税？

    对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；

    如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

    对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。