单位转让旧房、土地使用权如何计算土地增值税

    （一）资料

    华地税务师事务所的税务代理人员受托对某厂土地增值税纳税情况进行审查，获得如下资料：

    1.6月1日，企业取得80亩土地的使用权，支付出让金600万元。6月5日，将其中40亩土地使用权作价550万元投资，与另一企业建立合资企业。

    2.7月18日，将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元。

    3.8月7日，将企业原职工集体宿舍大楼转让给其他单位，售价500万元，原价300万元，房地产评估机构评定的重置成本价格为700万元，该房屋成新率为四成。企业转让该房产时发生评估费用2.25万元，缴纳营业税、城市维护建设税、印花税和教育费附加27.75万元。

    4.9月份，企业因发生财务困难，将刚建成的一幢办公楼转让给其他单位，企业按照合同约定取得销售收入2500万元。该单位为建造此楼支付的地价款为100万元；房地产开发成本为700万元；房地产开发费用中的利息支出为220万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明），但其中有40万元加罚利息。当地省级人民政府规定，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％（城市维护建设税税率为7％，教育费附加征收率为3％）。

    （二）要求

    请根据上述资料，分析并逐项计算该企业应纳的土地增值税。

    （三）解答

    1.税法规定，企业以土地（房地产）作价入股对外投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。

    2.计算过程如下：

    （1）转让土地使用权取得收入400万元；

    （2）允许扣除的税金22.2万元；

    （3）扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2（万元）；

    （4）增值额＝400－322.2＝77.8（万元）；

    （5）增值率＝77.8÷322.2×100％＝24％；

    （6）应纳税额＝77.8×30％－322.2×0％＝23.34（万元）。

    3.企业出售旧房及建筑物，应按评估价格以及转让房地产时缴纳的税金作为扣除项目。

    此外，对纳税人因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用也允许在计算土地增值税时予以扣除。计算如下：

    （1）房产评估价格＝700×40％＝280（万元）；

    （2）扣除项目金额合计＝280＋27.75＋2.25＝310（万元）；

    （3）增值额＝500－310＝190（万元）；

    （4）增值率＝190÷310×100％＝61％；

    （5）应纳税额＝190×40％－310×5％＝60.5（万元）。

    4.确定转让房地产的收入为2500万元；

    确定转让房地产的扣除项目金额：

    （1）取得土地使用权所支付的金额为100万元；

    （2）房地产开发成本为700万元；

    （3）房地产开发费用＝（100＋700）×5％＋（220－40）＝220（万元）；

    （4）允许扣除的税费合计＝2500×5％×（1＋7％＋3％）＋2500×5／万＝138.75（万元）；

    （5）允许扣除项日金额合计＝100＋700＋220＋138.75＝1158.75（万元）。

    增值额＝2500－1158.75＝1341.25（万元）

    增值率＝1341.25÷1158.75×100％＝116％

    应纳税额＝1341.25×50％－1158.75×15％＝496.81（万元）

    解题指导：

    在计算土地增值税时，对于利息支出，分两种情况确定扣除：

    （1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

    在这种情况下，“房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×扣除比例（5％以下）＋允许扣除的利息费用”；

    （2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本金额）×扣除比例（10％以下）”。

    以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。