土地增值税——土地增值税的纳税筹划

来源: 编辑: 2004/02/23 16:23:03 字体:
    七、土地增值税的纳税筹划

    对土地增值税纳税筹划的重点是,充分利用现行的免税和计算扣除的政策,下面通过例子来说明:

    例如:某房地产开发公司2002年开发商品房对外出售,具体情况如下:

    按转让产权合同取得收入5000万元;

    支付取得土地使用权的费用1300万元;

    开发成本费用2000万元;

    开发费用300万元;(当地规定的扣除比例为10%)

    营业税率5%,城建税率7%,教育附加征收率3%,印花税率0.5‰,所得税税率33%。

    1.未进行纳税筹划,其应纳各税如下:

    (1)应缴纳的有关税金计算如下:

    应纳营业税=5000×5%=250(万元)

    应缴纳城市维护建设税=250×7%=17.5(万元)

    应缴纳教育费附加=250×3%=7.5(万元)

    应缴纳印花税=5000×0.5‰=2.5(万元)

    (2)土地增值税:

    ①扣除项目金额=1300+2000+(1300+2000)×10%+250+17.5+7.5+(1300+2000)×20%=4565(万元)

    ②增值额=5000-4565=435(万元)

    ③增值率=435÷4565=9.25%

    ④应缴纳土地增值税=435×30%=130.5(万元)

    (3)企业所得税:

    ①应纳税所得额5000-1300-2000-300-250-17.5-7.5-2.5-130.5=992(万元)

    ②应缴纳企业所得税=992×33%=327.36(万元)

    2.纳税筹划:税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。由于该商品房开发的增值额只有435万元,低于其扣除项目金额20%为913万元,故可以依据有关规定,向有关部门申请确定为普通标准住宅,这样其商品房开发就不用交纳土地增值税,仅此一项就可以节约土地增值税税额为130.5万元。
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