土地增值税法中的普通住宅与一般住宅有何区别

　　问：土地增值税法中本地法规规定“普通住房”标准为多少，与税法中“一般住房”有何区别？在此标准之内，什么情况下可以不缴纳土地增值税？

　　答：1、根据大地税一[1995]121号，纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的，视为普通标准住宅：

　　（1）钢筋混凝土结构的住宅每平方米建筑面积的建筑安装工程费市内四区为1400元，其他县（市）区为800元以下（12层以上高层住宅的建筑安装工程费标准另定）；砖混结构的住宅每平方米建筑面积的建筑安装工程费费市内四区为1080元，其他县（市）区为600元以下。

　　大连市税务局可以根据物价变化，定期对建筑安装工程费用标准进行调整公布。对纳税人在施工中因地质条件造成建筑安装工程费发生较大支出的，经市地方税务局审批后，可适当抵减。

　　（2） 每套住宅建筑面积不超过国家、省、市规定的住房标准范围。

　　（3）室内装修不超过政府规定的标准。

　　2、大地税发[2003]5号文中提出“一般住宅”概念，一般住宅仅作为税务机关确定土地增值税预征率的标准。根据该文件规定，从事房地产开发的纳税人转让“未竣工决算”房地产开发项目，应于每月终了后10日内，按规定的预征率申报纳税并预缴土地增值税。“一般住宅” 的预征率为0.5%；除“一般住宅”以外的其他类型，预征率为1%.这里所说的一般住宅“必须同时符合以下条件：

　　（1）《建设工程规划许可证》上列明建设工程项目名称为“住宅”。高级公寓、别墅、度假村等均不属一般住宅；

　　（2）市内四区单套房地产的实际售价每平方米（建筑面积）在6000元以下（2004年8月1日起调整为8000元），其他县市区的标准可根据本地实际情况确定，并报市局备案。

　　3、根据大地税函[2002]8号，对开发转让普通标准住宅的纳税人，如果该项目工程预算或计划成本比较清楚，且按其工程预算或计划成本与其预售基准价概算增值额未超过扣除项目金额20%的，可由纳税人提出申请，填报《土地增值税预征确认审批表》，并提供相关资料，经其主管地税机关审核后，报市局财产与行为税管理处核准可以不预征土地增值税。