房产开发公司开发商业用房如何计算土地增值税
（一）资料
某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于2000年6月9日委托华瑞税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证，获得如下资料：
1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。
2.1999年10月3日，转让1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元（房价中含为当地政府代收的各种费用50万元），支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。
（二）要求
请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税（城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3％，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％）。
（三）解答
1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：
（1）允许扣除的房地产开发费用＝（100＋300）×10％＝40（万元）
（2）允许扣除的税金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（万元）
（3）从事房产开发加计扣除＝（100＋300）×20％＝80（万元）
这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20％的加计扣除。
（4）允许扣除项目金额合计＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（万元）
（5）增值额＝1050－627.75＝422.25（万元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）应纳税额＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（万元）
3.确定转让房地产的收入为1800万元
确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元
（2）房地产开发成本为900万元
（3）房地产开发费用＝（200＋900）×10％＝110（万元）
（4）从事房地产开发加计扣除允许＝（200＋900）×20％＝220（万元）
（5）允许扣除的税费合计＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（万元）
（6）允许扣除项目金额合计＝200×900×110×220×99＝1529（万元）
（7）增值额＝1800－1529＝271（万元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。
解题指导：
（1）如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。
（2）由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。
（3）应注意土地增值税征免范围的划分。财税字［1999］210号文件规定，从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于2000年6月9日委托华瑞税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证，获得如下资料：
1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。
2.1999年10月3日，转让1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元（房价中含为当地政府代收的各种费用50万元），支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。
（二）要求
请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税（城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3％，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％）。
（三）解答
1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：
（1）允许扣除的房地产开发费用＝（100＋300）×10％＝40（万元）
（2）允许扣除的税金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（万元）
（3）从事房产开发加计扣除＝（100＋300）×20％＝80（万元）
这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20％的加计扣除。
（4）允许扣除项目金额合计＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（万元）
（5）增值额＝1050－627.75＝422.25（万元）
（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％
（7）应纳税额＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（万元）
3.确定转让房地产的收入为1800万元
确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元
（2）房地产开发成本为900万元
（3）房地产开发费用＝（200＋900）×10％＝110（万元）
（4）从事房地产开发加计扣除允许＝（200＋900）×20％＝220（万元）
（5）允许扣除的税费合计＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（万元）
（6）允许扣除项目金额合计＝200×900×110×220×99＝1529（万元）
（7）增值额＝1800－1529＝271（万元）
（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。
解题指导：
（1）如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。
（2）由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。
（3）应注意土地增值税征免范围的划分。财税字［1999］210号文件规定，从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
下一篇：土地增值税问题解答（三）
推荐阅读