关于合作建房缴纳营业税的问题
问：关于合作建房缴纳营业税的问题，能否举例说明一下？
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
下面举例说明，假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为6%和8%.
例1.甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为1000万元，其余留作自用。
解：在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。
乙企业建筑业计税价格＝工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（万元）
乙企业应纳建筑业营业税=1311.34×3%=39.34（万元）
乙企业销售不动产计税价格=营业成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（万元）
乙企业应纳销售不动产营业税=1490.79×5%=74.54（万元）
甲方应纳营业税＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（万元）
例2.甲方将土地使用权出租给乙方15年，乙企业投资2000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
解：甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业─租赁业”税目征税；乙企业按“销售不动产”税目征税。
甲方应纳营业税=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（万元）
乙企业应纳营业税=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（万元）
例3.甲方以土地使用权20000平方米、乙方以货币资金5000万元成立合营企业共同开发商品房，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建商品房500套并全部销售，取得销售收入9000万解：房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，合营企业应纳营业税计算如下：
应纳营业税额=9000×5%=450（万元）
例4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建商品房。房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入2000万元，甲方取得投资收益400万元。
解：甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。
合营企业应纳营业税=2000×5%=100（万元）
甲方应纳营业税=400×5%=20（万元）
例5.甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金成立合营企业共同开发商品房。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。甲企业将分得的商品房全部出售取得收入5000万，乙企业将取得的商品房的一半用于出售取得4500万，另一半自用。
解：房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成营业税所称的以无形资产投资入股、共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税，所以甲企业应纳营业税＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（万元）
乙企业应纳营业税＝4500×5％＝225（万元）
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
下面举例说明，假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为6%和8%.
例1.甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为1000万元，其余留作自用。
解：在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。
乙企业建筑业计税价格＝工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（万元）
乙企业应纳建筑业营业税=1311.34×3%=39.34（万元）
乙企业销售不动产计税价格=营业成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（万元）
乙企业应纳销售不动产营业税=1490.79×5%=74.54（万元）
甲方应纳营业税＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（万元）
例2.甲方将土地使用权出租给乙方15年，乙企业投资2000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
解：甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业─租赁业”税目征税；乙企业按“销售不动产”税目征税。
甲方应纳营业税=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（万元）
乙企业应纳营业税=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（万元）
例3.甲方以土地使用权20000平方米、乙方以货币资金5000万元成立合营企业共同开发商品房，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建商品房500套并全部销售，取得销售收入9000万解：房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，合营企业应纳营业税计算如下：
应纳营业税额=9000×5%=450（万元）
例4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建商品房。房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入2000万元，甲方取得投资收益400万元。
解：甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。
合营企业应纳营业税=2000×5%=100（万元）
甲方应纳营业税=400×5%=20（万元）
例5.甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金成立合营企业共同开发商品房。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。甲企业将分得的商品房全部出售取得收入5000万，乙企业将取得的商品房的一半用于出售取得4500万，另一半自用。
解：房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成营业税所称的以无形资产投资入股、共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税，所以甲企业应纳营业税＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（万元）
乙企业应纳营业税＝4500×5％＝225（万元）
推荐阅读