房产的租用和购买对所得税的影响

来源: 编辑: 2006/12/05 14:24:03 字体:

   : 老师:你好!关于我们现在人员扩大,办公场所租用固然省钱,但按我们现在的发展,可以以公司的名义买一房产,而且一个部门要分出去单独成立一公司 ?买了再租给新公司。这是因为固定资产折旧可以降低所得税负,房产又可以抵押贷款,资金来源不成问题,现一年的抵押贷款利率是5.6‰(月息),所得税率为33%.举例说明一下,如果我们现租用一场地,每平方米1.6元/月,一年管理费用1.6*300平方米*12=5760,全年可抵扣的所得税为5760*33﹪=1900.8元。影响净利润为-5760+1900.8=-3859.2.如果买一房产的价值是300万,就算分5年折旧,每年的折旧费为60万,全年可抵扣的所得税费用为600000*33﹪=198000元,抵押贷款可抵房产价值的100﹪,就算全年经营费用需300万,全年贷款利息为5.6‰*12*300万=201600,全年可抵扣的所得税为66528元,影响净得润为-201600+198000+66528=62928,同时房产还可以租给新公司以用来转移利润。请问老师这样可行吗?急,谢谢!

   :关于你公司上述事项,我们就以下几点进行说明:首先,上述租用或自购办公用房的方案,不只涉及到企业所得税税前扣除数的差异,还涉及其他税务处理事项。如:你公司购买房屋涉及到印花税(按“产权转移书据”贴花,税率为万分之五;房产证贴花,每本五元)和契税(税率为3—5%,具体由省、自治区、直辖市人民政府在这一幅度内进行确定);你公司购入房屋后自用或出租均涉及房产税,自用的,按房屋余值的1.2%计算缴纳,出租的,按租金收入的12%计算缴纳;你公司如果将房屋用于出租,还涉及营业税(税率为5%)、城建税、教育费附加和企业所得税;其次,根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]084号)第二十五条第(一)款的规定,房屋、建筑物计提折旧的最低年限为20年。因此,如果你公司购买房屋,最短应按20年计提折旧,而不能按5年计提折旧在税前扣除;另外,如果你公司将购买的房屋向上述“新公司”出租,涉及关联方交易的,应按国家税务总局关于修订《关联企业间业务往来税务管理规程》的通知(国税发[2004]143号)的规定进行处理,因此,难以达到转移利润的目的。

    国家税务总局关于修订《关联企业间业务往来税务管理规程》的通知(国税发[2004]143号)://www.fawtography.com/new/63/67/108/2004/10/ad142461111220140022460.htm

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