个人独资企业不动产对外投资征税问题

　　问： 某企业为个人独资企业（无限责任），其经营所得交纳个人所得税，适用个体工商户5级超额累进税率。请问：该企业可否以不动产对外投资设立有限公司？对外投资时，对不动产的评估增值部分是否要交纳个人所得税？还是要到被投资方清算或股权转让时，实现增值才交纳个人所得税？不动产对外投资根据总局相关文件是否免征营业税、契税？

　　答： 根据《个人独资企业法》的规定，个人独资企业的财产为投资人个人所有。因此个人独资企业以不动产对外投资设立有限公司，实质为投资人个人的投资行为。

　　个人可以以不动产对外投资设立有限公司， 但根据《公司法》第二十七条的规定：“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。”因此，个人以不动产对外投资设立有限公司，必须要有不低于有限责任公司注册资本的百分之三十的货币出资金额。个人对不动产的评估增值部分不缴纳个人所得税。投资后，该不动产为有限公司所有。

　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，个人以不动产对外投资设立有限公司，投资时不缴纳营业税。

　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，个人以不动产对外投资设立有限公司，接受该不动产投资的有限公司应按规定缴纳契税。