企业建造房屋土地使用权涉税问题

　　问：企业建造房屋的土地使用权，根据会计准则第38号要求，可以土地和房屋分开计算，也就是说，在交纳房产税时，执行新准则，可以少交房产税，这种说法是否正确？如果正确，请举例说明，如何调整原来已计入房屋的土地使用权，（例子可以简单些，不要那么复杂）

　　答：您好！《中华人民共和国房产税暂行条例》规定从价征收的房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

　　那么房产原值又如何确定呢？财政部税务总局（86）财税地字第008号文件第十五条规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

　　此规定，是在86年颁布，是针对《企业会计制度》的规定，而不是针对新准则，《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支持土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。因此，企业自建的房产施工完毕后，应当依照《企业会计制度》规定，由“在建工程”转入“固定资产”，其价值含有土地价值，也就是说企业自建房屋，房产税的计税依据包含取得的土地使用权所支付的价款。所以您司的处理不正确，应该将土地使用权转入房屋的价值，作为固定资产来处理。

　　我们认为总局会出台新的规定，对此进行修订，与新会计准则的规定一致，但目前财税地字第008号文件并没有失效，现在按此规定执行。