关于对交易个税政策理解存有误区的解读

　　二手房转让个人所得税新政策实施两个多月结果显示

　　对交易个税政策理解存有误区

　　深圳市地税局有关负责人澄清相关问题

　　“二手房”转让个人所得税新政策从2006年8月1日起实施至今已经过去两个月，但不少市民在“二手房”交易个税政策认识上还存在一些误区，深圳地税相关负责人针对这些误区加以澄清。

　　误区1从8月1日起开征个税

　　个人转让住房取得所得，属于“财产转让所得”项目个人所得税征税范围，早在1994年的《中华人民共和国个人所得税法》便已规定，“财产转让所得”以一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20％的比例税率。在2006年之前，深圳市一直依法征收“二手房”转让个人所得税。2006年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），并规定从2006年8月1日起执行。该文只是明确住房转让的房屋原值、合理费用的具体扣除范围，并重申减免税政策的执行问题，是国家切实保障纳税人合理权益和加强税收征管，进一步完善个人住房转让所得征收个人所得税制度的措施。

　　因此，从政策层面讲，从2006年8月1日起，国家并非对“二手房”转让开征个税，有关政策实际上是更为优惠了。

　　误区2“二手房”个税要强制征收

　　根据税法规定，个人转让住房以转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％税率缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。因此，个人所得税并不是对转让收入额全额强制征收，而是按其转让净所得征税。纳税人据实进行申报，有转让所得才缴纳个人所得税，无转让所得不须缴纳个人所得税。国税发[2006]108号文为此明确规定除业主在购买和转让过程中发生的税费外，住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费可从转让所得中凭合法、有效凭证据实扣除，住房装修费用扣除上限是房屋原值的10％比例（经济适用房按15％比例）。市地税部门在此提醒广大业主，早在房屋装修过程中，就要依法取得正式发票，才能保障自己作为消费者和纳税人的切身权益。

　　此外，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，国税发[2006]108号文规定按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。深圳市的具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。由于转让交易的“二手房”必须有房地产证，有房地产证的住房均有登记价格且已完税，因此，纳税人无法提供房屋原值凭证的情况也极少出现。

　　误区3利用“假赠与”行为可避税

　　2006年9月14日，国家税务总局调整有关个人所得税政策，受赠不动产再转让的个人所得税须严格据实计征，房屋原值不包括原购房价。具体是：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，必须严格按照税法规定据实征收，不得实行核定征收。因此，“假赠与”行为只是非法将纳税义务推迟，但并非可“避税”。

　　误区4故意低报转让成交价格

　　根据我国《税收征管法》，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同或办理“假赠与”手续，故意低报、瞒报成交价格进行虚假申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50％以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，同样也要负法律责任。因此，故意低报、瞒报住房转让成交价格，不缴或者少缴应纳税款的行为并非合理“避税”，而是偷税违法行为。

　　市地税部门提醒“二手房”买家，从实际效果来看，上述故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，也起不到少缴应纳税款的效果，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让时就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方，买方最终将完全承担这种行为的恶果。

　　目前，我市已开始着手强化房地产一体化管理，税务部门将与国土房管部门实现信息联网，对房地产税源信息进行跟踪监控，强化征管。