解读：什么样的二手房转让时要交土地增值税

    日前，市地税局一纸《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》严格规定，个人转让二手房时，必须缴纳土地增值税。那么，究竟什么样的房屋需要交纳这个税费呢？根据政策，分为两种情况：第一种，对于居民转让非普通住宅的，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；第二种，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

    具体如何计算，有关专家就土地增值的这两种情况，结合营业税、个税分别举例进行以下详细说明：

    一、税率说明：

    ◆营业税：营业税税率为5.5%.从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    ◆个税：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。

    ◆土地增值税：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值）等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

    二、税率计算公式：

    ◆营业税：营业税应纳税额＝营业收入额×营业税率（5.5%）；

    ◆个　税：应纳税额＝（销售额-购买价款-合理费用）×20％；

    或者，应纳税额＝销售额×核定税率1%；（目前市场实际交易按此计税方式）

    ◆土地增值税：累进抵扣计算征收（计算方式较为复杂）

    一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算；

    三、案例分析：

    个案1：王老师2003年5月份，购买了一套128㎡的二居室，当时购买总价61.44万元。由于王老师的儿女均在国外，因此，今年他也决定去国外定居。打算将这套房屋卖掉。按照现在的二手房市场价，王老师的这套房屋大概能卖到93万元。恰好赶上了土地增值税，那么王老师的这套房屋需不需要交这个税呢？营业税、个税又该交多少？

    专家解析：

    根据今年11月份国税总局下发的《通知》规定，下调了“普通标准住宅”征收范围的标准，即要同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在120平方米（含）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”三个条件才可视为普通住宅。按照此规定，王老师的这套房屋为128㎡属于非普通住宅范畴，因此需要缴纳土地增值税。另据土地增值税征收标准，对于居民转让非普通住宅的，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税，因此，王老师的这套房屋在缴纳土地增值税时可以减半征收。其应缴税费如下：

    （1）土地增值税：93万×1%=9300元；

    减半征收为：4650元；

    （2）营业税：93万×5.5%＝51150元；

    （3）个税：93万×1%=9300元；

    合计共缴纳税费为：4650＋51150＋9300＝65100元。

    （以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）

    个案2：2004年，李女士购买了一套137.1㎡的三居室，当时购买总价为93.23万元现在二手房市场均价14000元/平方米，李女士的这套房屋出售能够卖到191.94万元。李女士的丈夫在深圳做生意，由于资金周转困难，她想将这套房屋出售套现。应该缴纳多少税费呢？

    专家解析：

    首先，李女士的这套房屋面积为137.1㎡，已经超出普通住宅标准，因此需要缴纳土地增值税。由于这套房屋未满三年更未满五年，因此，出售时需要全额缴纳土地增值税。营业税，个税亦是如此。其应缴税费为：

    （1）土地增值税：191.94万×1%=19194元；

    （2）营业税：191.94万×5.5%＝105567元；

    （3）个税：191.94万×1%=19194元；

    合计共缴纳税费为：19194＋105567＋19194＝143955元。

    （以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）