关于《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》的解读

　　由于二手房税收实际操作较难，业主自愿交纳者又很少，尤其是二手房交易是否征收个税的问题可谓一波三折，个别地区曾试行征收二手房交易个人所得税，但大多以失败告终。其中今年6月15日北京朝阳区房地产交易中心和东城区房地产交易中心执行"先税后证"规定，试行征收二手房交易个人所得税，但历经15天后仍恢复原状。除此之外，杭州在二手房个人所得税试征后9个月，也遭遇夭折；南京开征个税仅维持4天。针对此情此景，根据《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）的精神，在2005年10月7日国家税务总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），力图进一步推进房地产税收一体化管理工作。

　　国税发[2005]156号文件的发布，引起了各二手房中介机构的热切关注。该《通知》主要包括以下几个要点：

　　首先，规定了存量房交易环节所涉及的税收实行“一窗式”征收

　　在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

　　契税仍由财政部门征收的，财政部门和地税部门在房地产交易场所设置的征收窗口要合署办公，或者互相委托代征相关税种的税收，避免交易后由纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种。

　　这就意味着个人买卖二手房是否要缴个人所得税的问题，终于有了明确的规定，那就是个人所得税必须缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须缴纳。

　　其次，强调了必须加强购房发票的管理

　　在契税纳税申报环节，税务机关会要求纳税人出示购房发票；对于没有出示购房发票的纳税人，税务机关将不予受理。同时明确规定，纳税人在销售二手房时，可以向税务机关申请代开售房发票，但是税务机关在代开发票时，要向售房人征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。

　　最后，要求严格坚持依法治税 加强部门间的协调沟通

　　对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。

　　各地要以存量房交易环节所涉及税收的征管为切入点，加强信息沟通，整合征管资源，2005年10月30日前，各地要将实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局（地方税务司、农业税征收管理局）。

　　该《通知》除传达了税务局将严格征收各项应有的房产税外，还将办理不动产发票的地点及流程都做了详细的规定，大大提高了可执行性，不给人任何幻想余地，众业主可谓是税网难逃。从利好的一面来看，税收一体化将大大减化简化二手房交易办理手续，纳税人无需再像以前一样单独到税务机关自行申报缴纳，这对符合个税免征条件的业主来说，倒不失为一件好事，届时也将促进二手房交易的流通速度。但也有忧虑所在：二手房市场在经历了短暂的回暖后，将再次面临挑战。虽然个税征收已经历了一个试征、停征的震荡过程，市场有了一定的心理准备和免疫力，市场反应可能不会像上次那样剧烈，但对市场回暖脚步的阻碍是不可避免的。