解读预售房的企业所得税应纳税所得额

　　国税发[2006]31号文规定：自2006年1月1日起，房地产企业所得税按新的规定执行，同时废止了原有的国税发[2003]83号有关房地产企业所得税的规定。同工业、商业企业预收款方式销售产品（商品）一样，房地产企业也同样存在预售方式销售开发的产品。其区别在于：房地产所开发产品的跨期长、金额大，特别是对大面积、大规模的房地产开发。如果按会计制度来确认企业所得税应税收入的实现，必然极大影响企业所得税的征收，并且会形成税收的大起大落。为了确保企业所得税的均衡入库，国家税务总局规定：对房地产企业在取得预售房收入时，采取预计应纳税所得额的办法计算缴纳企业所得税。

　　原房地产企业所得税政策是将房地产企业当期取得的预售收入先按规定的利润率（预售收入的利润率不得低于15%，具体由主管税务机关确定。）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。待开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时结转其对应的销售成本，计算已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所额。现行房地产企业所得税政策规定：房地产开发企业开发、建造开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确：

　　（一）经济适用房计税毛利率按不低于3%执行。经济适用房在经营利润上国家给予了严格的限制。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%.

　　利润率与计税毛利率是不同的两个概念：利润=收入-成本-税金及附加-期间费用（营业费用、管理费用、财务费用），利润率=利润/收入；计税毛利=收入-成本，计税毛利率=计税毛利/收入。计税毛利率也不同于会计上的毛利率，会计上的毛利率=（收入-成本-税金及附加）/收入。采用利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少；而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：利润率法在取得预收收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦；计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。

　　现行政策对开发产品完工后的纳税调整：房地产企业在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照新规定收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理：调整后仍为亏损的，按编造虚假计税依据处罚；纳税调整后有少缴企业所得税的，按偷税处罚。

　　同时，现行政策规定纳税人对开发完工产品要履行报告制度。开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。但对有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额（收入-成本）与预售收入毛利额（收入-成本）之间差异调整情况的税务鉴定不符合实际的，税务机关根据实际情况进行确定。