国税31号文件意在补漏 七项铁规封杀“合理避税”

　　3月20日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），并宣布自今年1月1日起执行。2003年颁布的关于房地产企业所得税的国税发[2003]83号文件同时废止。

　　相对于3年前的83号文件，31号文件将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将省会城市和计划单列市的非经济适用房项目的预计计税毛利率由过去的15%提高至20%.

　　对这条规则表达了初步的惊异之后，诸多开发商将关注点转移到文件的其他内容。在这部分内容中，31号文件针对83号文件当中有关税收方面界限不明确及有争议的地方进行了重新界定。

　　七项规则直击“合理避税”

　　“20％！真的把房地产当成了暴利行业？”这是31号文出台的第二天，在粗略了解了31号文件的部分内容之后，北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲的第一反应。

　　然而仅仅一天之后，记者再次致电范小冲时，已通读完全文的他，语气已变。“31号文件的出台是件好事，在税收这一环节增加了市场的透明度，为企业间的公平竞争创造了环境。”

　　让范小冲态度发生改变的，正是31号文件中将83号文件中有关税收方面界限不明确及有争议的地方，进行了重新界定的那部分内容。

　　“毫无疑问，31号文件的出台必将大大减少诸多房地产企业所谓‘合理避税’的行为。”范小冲表示。

　　据2005年调查显示，90%的房地产企业存在欠税现象。调查的准确性姑且不谈，人们质疑房地产企业纳税状况是毋庸置疑的。在此当口，31号文件的出台也给人带来无限遐想。

　　国家税务总局关于31号文件的官方解释是，83号文件的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。由于83号文件对许多执行时的具体细则并未详细规定，导致各地税务部门享有很大的政策解释权利。

　　“这造成了不同的区域、不同的企业、甚至不同的项目，针对同一税务问题所得到的政策解释可能截然不同，这里有太大的空间，这空间给了谁？给了那些不规范的企业，给了那些与企业相勾结的相关机构人员。”范小冲对此言辞颇为激烈。

　　长三角地区某知名房地产企业的财务总监就向记者抱怨他们曾经受到的不平等对待。按照国家税务方面的相关法规规定，新办企业可以享受到一定的税收优惠政策，但是各地在执行中存在较大差异。“我们在异地开发的过程中，发现很多当地企业享受着新办企业的税收优惠政策，而我们却无法享受到。”

　　新出台的31号文件中已明确规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。

　　除此之外，开发商借规则界定不明的机会想方设法避税的方式多不胜数。

　　上述那位不愿具名的财务总监还向记者介绍了房地产公司拖延纳税的一种方式，“比如租一年房子，房租可能是一年以后交，但却把这笔房租的支出时间计在当初入住之时，这样就可以把应缴纳的税费向后推迟了，而类似的现象成规模连贯起来，对公司资金链的流转是大有帮助的。”

　　而31号文件中便对成本费用项目核算和税前扣除原则作了重新规定，在一定程度上规避了上述现象。

　　不仅此一例。根据该财务总监的分析，在31号文件所做的9项重大补充、修改中，有7项是与房地产企业的某种“避税”方式有关系。

　　“正是因为过去针对房地产公司企业所得税的征收办法不够完善，给许多房地产企业留下了钻空子的空间。所以，31号文件的出台，与其说是针对房企纳税问题，倒不如说是税务部门针对过去自身的政策漏洞所做的自我修复。”该财务总监说。

　　“今后的工作会轻松许多。”另一家房地产公司的财务人员对此感慨道，“过去税务方面没有标准，每一笔账怎么做财务人员有太多的选择，既要趋利避害，又要符合一定的规定，很费脑筋。假如类似31号的文件越来越多的话，我们就只需要按部就班地把账面做好就行了。”

　　开发商资金链将持续受压

　　除去针对房地产企业税务征稽工作当中存在的诸多漏洞进行的重新调整之外，31号文件还处处隐含调控的味道。

　　根据31号文件规定，今后预计计税毛利率将对经济适用房和非经济适用房区分征收，其中经济适用房不得低于3%；非经济适用房按不同区域征收，省会城市和计划单列市的非经济适用房项目的预计计税毛利率由过去的15%提高至20%.

　　“将经济适用房和非经济适用房区别对待，推动住房结构调整的动机显而易见。”安邦集团研究总部分析师李长安博士表示，“同时，把预计计税毛利率提高到20%的做法，将进一步使开发商的资金链受到压迫。”

　　以一个位于省会城市中的10万平方米、每平方米售价在6000元左右的项目来说，由于预计计税毛利率调高至20%，那么在税务方面的支出将多出990万元。

　　“这几乎可以忽略不计，因为像这样的项目在北京光是土地出让金就会达到2亿多元。”范小冲表示，对于单个项目而言，31号文件在短期内对资金链的压力在可承受的范围之内。

　　但对于一些销售额度较大的开发商来讲，这个数目聚在一起就大了，像一些年销售过百亿元的房地产公司，为此每年将多掏出上亿元的资金来应付流通。

　　“可能会造成房价一定幅度的提升。”范小冲也表示，此次31号文件出台对某些开发商来讲是提高房价比较好的借口。

　　“但31号文件的意义是积极的。”31号文件规定，新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除费用可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。而这是首次将房地产企业的广告费等的结算方式和其他行业区分开来。“它能在税务这块改善房地产市场的环境，提高市场透明度，增进公平竞争，相比而言这些更为重要。”范小冲最后表示。