税率新规将加速房地产市场洗牌解读

　　“房地产预售收入的征税标准变化，对于房地产开发商来说，无疑又添三千烦恼丝。”4月上旬的一个下午，华盛集团董事长罗劲松如此对记者表示。

　　罗劲松所指的征税标准变化，正是3月底国家税务总局所进行的系列调整——对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15％提高到不得低于20％。这一政策的出台将带来怎样的连锁反应，成为了当下开发商争议最大的悬念。

　　税率提高将提升房价？

　　根据3月底《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文），房地产企业在开发时需要交纳的税率变化主要体现在两方面。一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由过去的15％提至不低于20％；二是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

　　新税率的提出，让业内不少开发商反应强烈。一些开发商认为，新税率会增加开发成本，在市场供需较为平衡的状态下，开发商有可能将提高的成本转嫁到房价之上。但另外一些开发商则认为，这一税率的变化并没有直接而明显的反应。

　　“我们还没有接到这一通知，税务总局的政策出台进入到地方的实施还有一定的时间，这不会对市场有太大的影响。”长沙市地税五分局雨花分局一位工作人员告诉记者。据她介绍，长沙市的房地产企业以往在缴税时，一般都是每季度预缴企业所得税，根据一定标准计算利润率来征税，然后到年终工程结算之后再进行多退少补。

　　“对开发商项目价格和项目公司注册不会有太大影响。”在湖南金鹰城置业有限公司副总经理王岳看来，由于政策相应滞后，这一税率的变化并不会直接体现在房价上。王岳认为，目前成本与房价的关系尚不直接，主要是需求拉动，多数开发商可以承受这样的成本，短期内不会反映到房价上。

　　“市场价格是由供求均衡程度来决定的，而不是由成本来决定的。”王岳说。

　　加速优胜劣汰尽管不少开发商在是否会带来房价波动的问题上都表示乐观。但从长远来看，这一税率的提升无疑提高了开发商的开发门槛，由于企业所得税都以每季度预缴方式缴纳，无形中占用了房地产开发企业的现金流，提高了开发的门槛。

　　“尽管在短期内，这一税率的变化并不会对市场产生明显的反应。但从长期来说，无疑是提高了开发商的门槛，挤压了一部分资金较为薄弱的开发商的生存空间，加速市场的优胜劣汰。”罗劲松一针见血地说。

　　罗劲松认为，对于房地产开发企业来说，现金流量至关重要，这次税率的提升，必然使开发商的季度现金支出增多，容易给开发企业增加开发过程中的资金不确定因素。“可以说，这是从侧面提高开发企业门槛，这势必让今后的房地产行业竞争日趋进入资本竞争的时代。”

　　而税务部门有关人士则提出，提高税收只是在合理的范围内平衡房地产开发企业利润，使其达到一个更加合理的水平。同时，也从税收角度来对房地产行业进行调控，让资源分配更为优化，形成市场的良性循环。

　　税率的改变，是否会对房价产生明显的波动？是否会对市场产生不可预计的震动？目前，尚不能做出肯定的回答。但是可以肯定的是，任何市场价格的变动都必然受到供需杠杆的作用。究竟市场态势表现如何，一切仍待时间检验。