《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，我国自1994年1月1日起开征土地增值税。但是随着近十余年经济发展步伐的加快，尤其是房地产行业发展的如火如荼，国家加强了税收调控力度，与之俱来的完善以往的土地增值税政策、明确执行中的相关问题也提上了日程。因此，财政部和国家税务总局于2006年3月2日联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，以下简称《通知》），该《通知》自2006年3月2日开始执行，主要涵盖以下几个方面的内容：

　　明确普通标准住宅的执行标准

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税”

　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三点也规定“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。但是，面对这样的普通住宅的优惠却无法恰到好处的把握怎样的普通住宅才能达标享受优惠。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条虽然规定了普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，但是过于笼统简单。去年，国家在调整房地产营业税政策时，统一制定了一个全国性的参照标准。这次土地增值税政策的调整，为了统一执行标准，规定“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即中小套型、中低价位普通住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.这样就改变了以往享受土地增征税优惠而普通住宅标准规定不明、依据不清的状况。

　　在此提请广大纳税人注意两点：一是纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，要分别核算土地增值额。否则，其建造的普通标准住宅不能适用普通标准住宅的免税规定。二是本《通知》发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

　　转让旧房准予扣除项目的计算问题

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的， 经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

　　这样一来，无论旧房是否评估以及评估的合理与否，税务机关与纳税人毕竟有了一个参考依据，即从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，但加计基数是按发票所载金额固定不变的。

　　分类预征到期清算

　　《通知》规定：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的，要按日加收滞纳金。

　　《通知》中明文规定了纳税人应该在工程项目竣工结算后，对应纳土地增值税及时进行清算，多退少补。但是，为了防止有些房地产企业预缴税款不清算的现象，《通知》进一步强调对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

　　对土地增值税征免规定严格限定

　　一是因政府城市规划和国家建设需要搬迁行为，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。在《通知》中明确了什么是因“城市实施规划”而搬迁和因“国家建设的需要”而搬迁的两种情形。

　　因“城市实施规划”而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

　　二是取消了对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的暂免征收土地增值税的规定。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的下发明确了土地增值税政策执行过程中出现问题的解决方法，是对以往的土地增值税政策的进一步补充。