已购公房转手不用交营业税 解读二手房税费

　　5月29日，九部委联合出台规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，对个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，按差额征收营业税。那么，新政下进行二手房交易到底如何交纳税费？

　　已购公房：要补交土地出让金

　　王先生有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万元卖给曾先生。王先生的已购公房已有5年以上的房龄，所以不用缴纳营业税。

　　卖方王先生：

　　1.印花税：房产总价的0.05%纳税.即420000×0.05%＝210元

　　买方曾先生：

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即420000×0.05%＝210元

　　2.契税：房产总价的1.5%，即420000×1.5%＝6300元

　　3.土地出让金：土地出让金=当年成本价（现为1560元／平方米来计算）×1%×产权证上建筑面积，即1560×1%×70＝1092元

　　4.产权证交印花税 5元

　　买方合计：7607元

　　二手商品房：不够5年全额征收营业税

　　李先生于2003年5月买了一套80万元的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。买卖双方需要交纳的税费如下：

　　卖方李先生

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即1000000×0.05%＝500元

　　2.营业税：房产总价的5.5%，即1000000×5.5% ＝55000元

　　卖方合计：55500元

　　买方金先生

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即1000000×0.05%＝500元

　　2.契税：房产总价的1.5%，即1000000×1.5%＝15000元

　　买方合计：15500元

　　刘阿姨于1999年4月买了一套50万元总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万元卖给杨先生，其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　卖方刘阿姨

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即800000×0.05%＝400元

　　买方杨小姐

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即800000×0.05%＝400元

　　2.契税：房产总价的1.5%，即800000×1.5%＝12000

　　3.营业税（非普通住宅）：（销售价格-原购房价格）×5.5% ＝（800000-500000）×5.5%＝16500元

　　买方合计：普通住宅12400元非普通住宅28900元

　　经济适用房：5年后随便卖

　　张先生于2003年10月在回龙观购得一套15.9万元的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对张先生来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。需要说明的是，如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价（15.9万元），则不需要交纳土地出让金。反之，则要交。

　　卖方张先生

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即159000×0.05%＝79.50元

　　买方赵先生

　　1.印花税：房产总价的0.05%.即159000×0.05%＝79.50元

　　2.契税：房产总价的1.5%，即159000×1.5%＝2385元

　　3.土地出让金（假设政府审批购房人的购房总价为13万元）：（原购买总价-审批总价）×10%，即（159000-130000）×10%＝2900元

　　买方合计：无土地出让金2464.50元；有土地出让金5364.50元

　　孙先生近期打算以25.2万总价卖出2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房，该房产的建筑面积为70平方米，当时购入价为18.5万元。由于该套房屋出售时王先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。买卖双方需要交纳的税费如下：

　　卖方孙先生

　　1.印花税：售价的0.05%，即252000×0.05%＝126元

　　2.土地出让金：售价的10%，即252000×10%＝25200元

　　卖方合计：25326元

　　买方周先生

　　1.印花税：售价的0.05%，即252000×0.05%＝126元

　　2.契税：售价的1.5%，即252000×1.5%＝3780元

　　买方合计：3906元