酒店产权式经营业主涉税政策解读

　　国家税务总局《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业 -租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

　　一、这种业主购买部分酒店产权并以房屋使用权与酒店进行合作经营的产权式酒店，并不是那种个人简单地将自己的房产租赁给酒店以收取租金的酒店，而是酒店将客房卖掉再向业主租回并进行投资回报的经营模式，属于房地产业的一种特殊经济现象，类似的模式还有产权式商场等。

　　产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE，即“时空共享”）演变而来，最早起源于二十世纪六十年代法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店的每一间客房都各有独立的产权，酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者可以象购买住房一样投资置业，根据自己的经济实力，投入一定的首付，就可以获得最终的产权，投资者一般并不在酒店居住，也不需要经营自己所投资的酒店客房，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同地区甚至不同国家休闲度假。

　　二、在我国，产权式酒店是近年来房地产行业中新兴起来的一种投资地产模式，它是我国房地产业在遭遇到国家意在消除经济泡沫和虚假繁荣的宏观调控政策所带来的不利影响之时，从国外引入“产权式酒店”的开发经营模式（属于投资型产权式酒店，投资者以购买酒店客房作为投资，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资）。产权式酒店可以集中社会的闲散资金，为投资者提供一条全新的投资出路。

　　我国最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市。由于我国产权式酒店的推销广告突出“高投资回报”，产权式酒店受到越来越多投资者的青睐。由于我国这种经济现象的发展和规范都很不成熟、健全，投资具有很大的风险隐患，并且产权式酒店投资宣传往往忽略或掩盖了对投资者取得投资回报后税收负担的介绍，投资者也没有依法纳税的意识，酒店业主众多，税源分散，流动性和隐蔽性强，造成了国家税收的流失。国家一直未有针对性地明确有关酒店产权式经营业主取得投资回报的涉税处理办法，各地税务机关的税务处理存在一定的争议、困惑和盲目性，并且投资者对投资回报征税普遍有抵触情绪，税收征管不力也进一步助长了投资者的盲目投资冲动。一种特殊的、有一定代表性的经济现象需要及时、明确的税收规范，在这种背景下，国家税务总局不能再坐观其变，对深圳市地方税务局《关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示》（深地税发 [2006]192号）进行了批复。

　　1、该批复文件明确了产权式酒店业主投资回报的税金负担，可以让投资者冷静思考，综合权衡投资得失，投资趋于理性。

　　2、该批复文件对酒店产权式经营业主的投资进行了定性。

　　客房产权属于业主个人，客房产权并未归属新的经济实体，并未改变产权所有者。因此这种投资属于房产租出行为，其投资回报（固定收入和分红收入）必然是房产租金收入，而不是联营收入、股权分红收入等。

　　按照《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令[1993]第136号）的规定，营业税的纳税人包括单位和个人；根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（1994年1月28日中华人民共和国国务院令第142号发布，2005年12月19日修订）的规定，财产租赁所得包含个人出租建筑物的所得等。

　　因此，业主因取得房产租金收入成为营业税和个人所得税的纳税人，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

　　3、该批复文件可以指导、督促税务机关的税收行为，但对深圳市地税局的“国税函”对其他税务机关的约束力有待商榷，而且笔者相信该批复文件只是过渡性的文件。

　　4、由于业主众多，税源分散，难管易漏，建议应立法由产权式酒店的经营商作为法定代扣代缴义务人，在支付租金时履行各税的扣缴义务，以确保税金及时、足额入库。

　　5、该批复文件没有明确营业税和个人所得税以外的税收，难道对业主投资回报只应限于这两种税收吗？但是该批复也没有明确的免征其他税种的规定。这会让各地税务机关无所适从。

　　（1）房产税。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号），房产税由产权所有人缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.

　　难道是考虑到征收房产税要区分业主作为产权所有人是否在房产所在地，因此不便做出规定？因为按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，当产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人而不是产权所有人缴纳。

　　（2）因缴纳营业税带来的城建税及教育费附加。

　　（3）租赁合同要缴纳印花税；等等。

　　6、依法纳税是每一个公民应尽的义务，建议投资者在购买酒店客房产权以前找具有执业资格的中介机构或者直接到税务机关咨询有关税费情况，以减少盲目投资风险。