解读：国税总局8月1日起强征二手房个税

　　继去年5月、7月两次下发通知后，昨日，国税总局再次发布关于住房转让需征个人所得税的通知。相比此前的乐观，在国税总局第三次喊出“狼来了”时，南京不少业内人士显得尤为谨慎。有开发商认为，此次个税征收极有可能动真格，而这无疑将给南京房地产市场带来巨大影响。

　　缴税公式

　　应缴个税=应纳税所得额×20％

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）

　　举例：如果李先生在购买了一所60万元的房屋后，将这所房屋以100万元的价格售出。假如相关合理费用总共为5万元，那么李先生需要缴纳的个人所得税为：（100－60－5）×20％=7万元。

　　房屋原值的计算办法

　　商品房

　　购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。

　　自建住房

　　实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。

　　经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）

　　原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。

　　已购公有住房

　　原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。

　　城镇拆迁安置住房

　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；

　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；

　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。

　　国税总局第三次重申

　　个人住房转让征20%个税

　　昨日下午，一条突如其来的消息打破了楼市的沉闷。在国税总局的网站上，《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》再次出现。据悉，这已是国税总局继去年5月、10月后第三次下发类似通知。

　　房改房转让也需缴纳个税

　　根据通知，8月1日起对住房转让所得征收个人所得税时，将以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权根据有关信息核定其转让收入。在征税过程中计算征税基数时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　国税总局在通知中分商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置房分别细化了可以减除的税金和费用。其中已购公有住房，即平常所说的房改房，其原值计算方法为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门 或原产权单位 交纳的所得收益及相关税费。对于未提供完整、准确的房屋原值凭证的，地方税务部门可以根据当地房价等标准自行核定，其个税征税基数在住房转让收入1% 3%的幅度内确定。

　　自住满5年仅一套房可免税

　　通知明确，对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　个税、营业税、契税合一征收通知中，个税、营业税、契税合一征收的办法再次被郑重提出。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　业内人士分析

　　税收政策对百姓影响不大

　　“还是看严重一点好。”南京网尚研究机构副总经理邢炜说，从国家宏观调控的趋势看，最近征收个人所得税的几率比较大。从今年5月开始，一系列宏观调控还是从严进行的，包括近期出台的“国十五条”以及对外国人在华购买房屋的限制，均表明加强对房产调控的信心和力度。

　　一位不愿透露姓名的专家表示，从目前的调控趋势来看，即便个税强制征收政策在8月1日不能如期实施，但年内肯定将严格执行。该专家认为，目前南京本地的实施细则还未出台，在国税总局的通知中个税、营业税、契税三税合一征收被提出，不排除地方政府在落实政策中出面协调，通过合一征税强制征收个人所得税。

　　南京三得益房地产置换有限公司经理刘秀萍认为，从目前市场情况来看，此前的一系列宏观调控政策并没将楼市完全降温，所以才有了前几天有关对外国人在华买房的限制政策，而国家在此时强制征收个人所得税也并非全无可能。

　　南京另外一家知名中介的负责人表示，从老百姓的反应看，去年说征收营业税、个人所得税时人们反应特别强烈，但今年将营业税征收年限延长到5年，老百姓反应并不大。“个人所得税也一样，现在反对的客户并不多。”该负责人表示，总的来说，税收政策还是冲着炒房者去的，对于自住购房者而言影响不大。

　　办税人员认为

　　三税合一征收不太现实

　　个人所得税到底会不会真的强制征收？昨晚记者电话采访了南京市地税局一位负责人，该负责人明确表示，对个人转让住房征收个人所得税，并不是这次国家稳定住房价格的一项税收新政策，而是早有明文规定，税务机关多年来一直在征收。

　　“我们在房产交易中心三楼也有缴税窗口。”该负责人介绍，个人转让住房应该交纳20％所得税，从南京目前实行的情况来看，个人所得税仍是自行申报，会否强制征收该负责人表示还得等省税务部门的最终通知。

　　对于国税总局此次通知中提到的“营业税、个税、契税合一征收”和“契税部门代征个税”问题，南京财政局契税所一位负责人表示，在此之前南京从未提到过个税、契税合一征收。有关人士认为，从目前看契税、个税、营业税三税合一征收并不现实。

　　开发商多认为

　　受政策影响楼市将进一步降温

　　尽管从各部门目前的表态看，南京会否强制征收个税还未有明确说法，不过南京开发商、中介对此却尤为担心。南京三得益房产刘秀萍认为，相比其他政策，个税政策对二手房市场的影响明显要大。征收个税后，二手房的交易量有可能进一步减少。城东一位开发商介绍，本来在他看来，在“国十五条”后今年的相关宏观调控政策就已经见底了，可没想到此时又出来一个个税征收政策，这将改变他们对下半年市场的判断。业内人士分析，个税征收后，投机或投资者将进一步减少，甚至绝迹，整个市场的活跃程度将降低。

　　南京农业大学不动产研究中心有关专家认为，比实际影响更为可怕的是，个税政策的出台会进一步改变购房者心理预期，从而使得需求在一定程度受到抑止。在采访中，多数开发商均承认此观点。他们认为，个税政策出台后，楼市将进一步降温，市场有可能再进入一段适应期。

　　特别提醒

　　房屋装修按揭付利息别忘留证明

　　今后大家在装修房屋的时候可不要忘记索要发票。国家税务总局明确了购房合理费用包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用在计税时能被减除。

　　国家税务总局这份文件规定，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费 铺装了地板，装配了洁具、厨具等 的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。