新政策下的土地增值税节税点的解读

　　2006年3月2日，财政部、国家税务总局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条件》）及其实施细则和有关规定精神，下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件（以下简称新文件），对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确。规定从2006年3月2 日起，将执行新的土地增值税政策。该文件的出台，提醒纳税人进行土地增值税筹划时必须防范新的风险，同时，又为人们进行相应税收筹划提供了新亮点。

　　一、“普通住宅”不再是理想的避税所1、认定标准更加严格。新文件规定，《条件》第八条中“普通标准住宅”和《财政税、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税 [1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

　　2、增值额要分别核算。文件要求，对纳税既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。财税[1995]48号规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条件第八条（一）项的免税规定。

　　同时，为了保证政策延续性，新文件明确了在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、协调人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。意味只要纳税人在今年3月1日前（含）提出了免税申请，并经税务机关按原来确定的标准审核确定的，均可按原政策执行而不需做追溯调整。

　　二、旧房转让政策规定更趋于理性化为加强房地产税收征管，推进依法治税，财税[2006]21号要求，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。如果既未进行评估又不能提供购房发票，纳税人有可能为此缴纳超过实际应缴数额的税收。

　　1、准予扣除项目每年加计5%.对于那些转让未经评估旧房及建筑物的纳税人，无法是个利好消息。新文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确定，《条件》第六条（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　2、与上述优惠政策相对应，新政策规定，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。而原财税 [1995]48号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，分别作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　另外，若纳税人进行旧房的销售，将能单独计价的部分从整个房地产的价值中分离出来，（如办公设备等）纳税人与购买者签定一份房产转让合同再签定一份附属办公设备购销合同从而使增值额降低节省应纳土地增值税。

　　三、不及时预缴和清算税款将受处罚1、预征率将适时被调整。新文件要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普遍住房和商用房等不同类型，平常合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　2、转让房地产要及时进行土地增值税清算。文件规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对已竣工验收的房地产项目凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

　　各地土地增值税预征率，是根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型确定的；具体清算办法也由各省、自治区、直辖市和计算单列市地方税务局规定。纳税人可以充分利用这些空间，有针对性进行税收筹划。

　　四、对搬迁转让的征免税界限要分清新文件首次对“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁”进行了了明确解释：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条件实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；2、因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。这同时表明，因其它任何原因进行的搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，均不在免征土地增值税范围内，自3月2日开始要征收土地增值税。

　　《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂行免征收土地增值税。由于新文件未加以调整，纳税人仍可以享受上述政策规定。

　　五、房地产企业部分免税优惠被取消为了防止房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到避税目的。新文件第五条明确规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。

　　新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但是，对于财税[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以所以纳税人可以利用该政策，在购置土地使用权进行房地产开发时，可以预先联系到购买者，予收购买者的购房款作为合作建房的资金，签定合作建房合同，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。