解读调整房地产营业税有关政策

　　2006年6月16日，《财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）出台了，为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

　　此文关键点是：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　执行时间是2006年6月1日后。

　　第一要点：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；如张三2003年1月1日购买一套住房，原价30万元，2006年7月1日在二手房市场销售，售得150万元，根据规定，不足5年，全额征税，按150万元的5%，征收75000元的营业税。

　　第二要点：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；同例，上述房产如果在2009年7月1日在二手房市场销售，售得200万元，此200万元不征营业税。

　　第三要点：个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；假定上述房产经判是非普通住房，仍接上例，则应缴营业税200-30=170万元，此170万元的5%，应征收缴纳85000元营业税。

　　争议点：非普通住房的划分标准是第三要点执行的难点。6月23日《第一财经日报》刊登任绍敏的文章说，最近，调控楼市的房产新政中有关“套型建筑面积”和“70%乃城市总量概念”等说法让不少人如坠云雾。

　　先是建设部房地产业司司长称套型建筑面积90平方米，相当于建筑面积100-105平方米，而七成的限制则是按城市区域整体计算而非单个项目。很快，建设部有关负责人出来辟谣，说“90平方米的套型建筑面积大约相当于100-105平方米建筑面积”不正确，还搬出了1999年实施的《住宅设计规范》。

　　媒体上各种讨论层出不穷，但也让人越来越糊涂。出台一个举国关注的房产新政，有关部门为何不使用浅显易懂的标准化概念，却推出连房地产专业人士也弄不明白的生僻概念。如果理解不统一，又如何“令行禁止”，让政策在各地有效执行？

　　文章说，猜测、观望、等待，是“国六条”及其细则出台后房地产市场的主旋律，这种现象的出现与政策的弹性空间不无关系。作为政策制定者，在出台政策，特别是涉及千千万万老百姓实际利益的政策时，应该更明确化一些，使执行者容易理解和操作。在中央和地方、政府和企业利益博弈非常普遍的今天，出台政策尤其需要谨慎、明白和确定，留下太多的弹性，让利益各方肆意发挥想象，则可能“上有政策，下有对策”，出台政策的初衷无法实现。

　　难点：购买房屋的时间的确定是税务管理的难点：国税发[2005]89号规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。国税发[2005]172号又规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。而房产的购买从预订到实际取得权证有一个较长的时间，在这个时间段中，有人就利用户主调整，私下交易，规避上述政策的调节。

　　因此，地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。