解析营业税政策 购房时间按“孰先”原则

　　《国家税务局关于加强住房营业税征收有关问题的通知》（以下简称“通知”）规定自今年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售时将全额征收营业税。实施一段时间以来，由于对政策的理解不全面，很多市民都感到很困惑，却又不知道如何解决，为此，本站记者专程采访了江苏君远律师事务所主任李淑君律师。

　　购房时间按照“孰先”原则

　　家住鼓楼区的张先生的父亲不久前去世了，留下了一套90多平米的住房。张先生打算将这套房子转手，可是听说新政出台后住房营业税征收标准改变了，一时拿不定主意，虽然房子是上世纪90年代买的，但是担心从自己继承房子的时间计算购买时间，那样就要征收一大笔营业税了。

　　对于张先生的困惑，李律师说，通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间来确定购买房屋的时间，因此张先生可以放心地销售自己继承的这套住房了。李律师进一步解释，现在南京的政策是购房时间不足5年的住房，对外销售时全额征收营业税。而所谓的购房时间，商品房是指个人房屋产权证和契税完税证明上所记载的时间，若两者记载的时间不一致，则按照“孰先”原则，以最先记载的时间为准；假如是根据国家房改政策购买的公有住房，则以购房合同的生效时间、房款收据的开具时间或房屋产权证上记载的时间，按照“孰先”的原则来确定购买房屋的时间。

　　三个标准界定何谓“普通住房”

　　在新的住房营业税征收规定中，购房时间达到或超过5年的普通住房对外销售时可予免收营业税。那么什么才是“普通住房”？恐怕很多人对此并不清楚。李律师说，按照南京市目前的规定，主要有三个方面的标准来界定“普通住房”的概念。首先住房的单套建筑面积须在144平方米以下；其次，玄武、白下、建邺、秦淮、鼓楼、下关、雨花台、栖霞这八个区的住房每平方米价格要在8690元以下，六合、浦口这两个区的住房每平方米价格要在3700元以下，江宁区的住房每平方米价格要在5100元以下；最后，根据建设规划部门提供的资料，住房所在小区的容积率应在1.0以上。如果售房者的购房时间达到或超过了5年，而且所出售的又是符合上述三个方面标准的普通住房，那么就可以携带居民身份证原件，房产管理部门或建设主管部门发放的房屋所有权证的复印件，销售该房屋时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件，以及销售该房屋时向购买方开具的发票复印件到南京市房地产交易市场专门设立的地税征收窗口办理免税手续。

　　满五年非普通住房按差额缴纳营业税

　　按照新的政策，购房时间达到或超过5年的非普通住房，对外销售时如何征收营业税呢，李律师说，这类住房出售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。