税务部门详解房税新政 拆迁安置房也要交个税

　　南京二手房交易征个税的具体办法前两天出台后，很多读者向本报热线发来短信，详细咨询政策。至昨天中午为止，本报共收到数十条手机短信，记者择取其中较典型的问题请地税部门人士作了解答。

　　拆迁安置房也要交个税

　　问：南京市二手房个税申报是否能像北京那样，由卖房人决定以按转让收入额的1%交个税，而不按增值部分的20％交税？

　　「答」：无法提供原先购房发票等凭证的，可不按增值部分的20%交税，否则就要按增值部分的20％交税。

　　问：郊区大房换城区小房，总价超过或不超过原价，该如何计征个税？

　　「答」：超过原先住房价格的部分要征收个税，否则不交，是否征收个税只按房价计算，与房屋面积大小无关。

　　问：我家是拆迁安置房，1999年底入住的，但是房产证2003年10月才领，请问这种情况还要交纳个人所得税吗？

　　「答」：要。南京目前类似情况的住房很多，但由于相关部门还未出台更细化的规定，因此只能按照国家税务总局的文件要求统一来办，即“个人惟一自住房住满5年”的时间计算以房产证办理时间为准。建议再等一等交易。

　　“赠送”免个税其实不划算

　　问：我把自己的商品房卖给妹妹，需要交个税吗？交多少？

　　「答」：如果不是家庭惟一住房和住满5年以上的，就要交税。价格高于原值，须按增值部分的20％交税；如不能提供原来的房价凭证，就按转让收入额1%交税。

　　问：规定中是否明确任何住宅用房包括高档房都交1％的个税？

　　「答」：只要是南京的住房，无论面积大小，只要是不能提供原值凭据的，个税征收标准都按1%.问：我和父母同住一套90平方米的房子，房产证是父亲的，他想过户给我，请问要交多少钱？这是我们惟一的房子！

　　「答」：如果是以赠送或继承的方式过户，可免个税，但今后再转让时原值将以“0”计算，税务部门认定转让所得将是“100%净所得”，计征20%个税；如果是以“卖”的方式转让，并且房产证办理时间不满5年，就不能免个税。

　　外地户口惟一住房不交税

　　问：我是外地户口，于2001年在南京购买房屋。满5年后我要卖这个房子（惟一的房子），要交个税吗？

　　「答」：不要交个税，无论本地户口还是外地户口都一样。

　　问：原始凭证指的是什么？

　　「答」：购房发票、协议、合同等。

　　问：2004年7月购得一套62平方米的住宅，后于2005年9月购得一套110平方米的期房，今年9月底才能拿到房子，若卖掉第一套房子要不要交个税，多少？

　　「答」：要交个税，已超过“1年内”改善居住条件卖小买大的这一时间规定，按第一套房增值部分的20％交税。

　　夫妻离婚财产分割不交个税

　　问：自家危房翻建成三间三层共四套计380平方米，一个总的产权证，现想卖其中三小套，请问需要交个税吗？

　　「答」：如不是住满5年的“家庭惟一住房”，就要交。

　　问：“已购公有住房”中公有住房标准面积是什么？

　　「答」：公有住房标准面积是与级别、工龄等挂钩，是否交税或交多少与之无关。

　　问：我与前夫于2002年协议离婚，房子归我，但一直没过户，请问现在过户要交个税和营业税吗？

　　「答」：夫妻离婚财产分割不须交个税和营业税。

　　公房标准面积按经适房价格计算

　　「问」：“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款”是何意？

　　「答」：由于公有住房价格包含对购房人的补贴，购买时价格都很低，因此税务机关在计算房价时以当地经济适用房价格来套算，即将当地经济适用房价格乘以原购公有住房标准面积，再加上超过标准面积部分的房价，作为原购公有住房的价格。

　　「问」：家有房改房2套，其实当时房改是按一套算的，因为享受的总面积未变。现在想卖出一套，并且又买了大房子，价格超过卖出旧房的房价，请问我所卖的房要如何交个税？房产证是2000年的。

　　「答」：不管原来有几套房，只要是卖旧房、买新房，并且新房房产证日期与旧房过户日期在1年之内，就可免征部分个税，即新房房价减去卖旧房所得超过旧房价格增值的部分免征个税。

　　拆迁安置房个税以协议日期为准

　　「问」：我家现在拆迁了，是货币分配，现在买下了一套别人的拆迁安置房。如果过户要交哪些税？

　　「答」：营业税以房产证日期为准，但个税以拆迁安置协议日期为准，应该说比“以房产证日期为准”要更合理更人性化。

　　「问」：我的房改房有75平方米，太小。去年我卖掉后买了一套大的，但卖房改房的手续还没有办完，合同早就签了，请问这种情况属“一年之内”吗？

　　「答」：购房合同生效时间、房产证日期和购房收据日期都可以作为计算是否为“一年之内以小换大”的凭据，具体选哪个由房主自己定。

　　在不同城市有房不算“惟一”

　　「问」：我2001年买了套住房，房产证上我是所有人，儿子是共有人，现在外地又买了套住房，房产证上写的和上次一样，现想卖出一套，请问要不要交个税？「答」：要。因为不是“惟一住房”，按政策规定，只有在“国内有惟一住房”的才可以免交个税。

　　「问」：我们是国家修路时的拆迁户，拆迁以前一家七口住私房，产权是我母亲的。拆迁后分得三套住房，由于国家不容许改变产权，故产权均是我母亲的，现在均超过五年，现在有两套房要过户给我们两兄弟（均是我们在住的惟一住房），要交个税吗？

　　「答」：要。因为产权均是母亲的，而母亲有三套住房，不是只有“惟一住房”。

　　商用房自建房税率也是20%

　　「问」：请问商业用房出售要交多少个税？「答」：按转让所得征收，即只对买卖差价征个税，税率标准为20%.「问」：我购买的房子是二手商铺，现有该房的契税完税凭证和购房合同，可否算原始凭证？该交哪些税？

　　「答」：二手商铺再转让交税时要带上契税完税凭证、购房合同和房产证，这些都是原始凭证，营业税、个税、契税都要交。

　　「问」：我是郊县的，我有一套自己盖的房子，是1998年盖的，现在打算以126000元出手，请问该如何计征个税？

　　「答」：如果能提供自建成本，就按转让价格与自建成本差额的20%征税；否则按转让价格的1%征税。

　　产权证上加名字不用交税

　　「问」：单位房改房的产权证名是我先生的，马上准备换证，我的名字是否可在新证上添补？

　　「答」：可以，但不需要交税。因为这种行为属于房屋赠予，不是买卖。

　　「问」：我和妻名下各有一处房产，现已离婚，户口未迁，我想卖房，是惟一住房，免税吗？

　　「答」：免个税，条件是五年以上并且是唯一生活用房。

　　假承诺“惟一住房”要处罚

　　「问」：我们老两口和两儿子、媳妇、孙女7人住在1991年拆迁买的76平方米套房，太挤了，大儿子2003年买房搬出去住了，我们和二儿子住的原有一套可否算“惟一住房”？

　　「答」：关键是看房产证上是谁的名字，如果大儿子的房子上也有你们的名字，就不算。否则，你们现在住的房子可以算“惟一住房”。

　　「问」：怎样才能证明是惟一住房，是否需要从物业公司、居民委员会开证明？

　　「答」：不需要，只须到产权交易中心窗口签惟一住房承诺书就可。但如果弄虚作假，将被处以所逃税款的0.5到5倍罚款。

　　住房买卖个税由卖方交纳

　　「问」：我去年12月份买了一套二手按揭房，想过户，请问房税是买卖方哪一方交？要交多少税？

　　「答」：卖方。营业税按5.55%征收，个税按房价增值部分的20%或者原值的1%征收。

　　「问」：我的房子是2006年的拆迁房，现在家里要还债，生活很困难，想把房子卖掉来维持生活，我这种情况要交税吗？

　　「答」：要，营业税按5.55%征收，个税按房价增值部分20%或者原值的1%征收。