专家解析房产税收新政 分析二手房市进入观望期

　　二手房强征个税细则出台后，本报二手房专版不断接到读者来电，咨询了细则的方方面面。昨日，有关专家应本报请求，对细则进行了解读，并分析了目前的市场状况。

　　「政策解读」

　　征税时间——从2006年8月1日起受理的房地产交易件，按照国税发［2006］108号文件执行，8月1日前交件的二手房，肯定不用交个税。

　　住房装修费用怎么计算——根据细则规定，住房装修费用是指房主所能够提供的装修发票上的金额，并且发票上付款人姓名与转让房屋产权人必须一致。在税务机关审核后，可按照下列方法扣除：1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。

　　个税营业税同步征收——南京已经明确二手房交易个税和营业税“一体化”征收的细则。购房者在办理过户之前，营业税和个税属于同步征收，征收地点就在交易中心。

　　税率——对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按住房转让收入额的1％征收个人所得税。细则规定，个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。杜绝了通过“阴阳合同”这种方式来恶意避税。

　　优惠政策——细则规定，个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。“唯一家庭用房”是指纳税人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的（外地住房不计算在内）；唯一住房的确定依据是纳税人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。出售自有住房并在现住房出售一年内按市场价格重新购房的纳税人，要先以纳税保证金的形式交纳个税，再视重新购房的金额与原来住房销售额的情况，全部或部分退还纳税保证金。

　　「市场动态」二手房进入新一轮观望期

　　南京“中原”地产相关负责人表示，7月中下旬，二手住宅市场曾显现出了回暖的迹象，主要是因为大部分预期房价将因为新政下跌的准置业者，在看到房价小幅度上扬后，放弃观望，投入到市场，积极出手使得市场有点起色。但8月份开始征收的个税，无疑是雪上加霜，再次打击了二手房市常中原地产二手房成交数据显示，个税政策出台后近十天来，市场反应清淡，除主力挂牌较个税政策出台前一周有29%的上浮外，出售挂牌、出售成交、租赁成交都有不同程度的下福个税政策出台之后，二手房挂牌量逐日增加，买卖双方都在争分夺秒地赶在政策实施之前完成交易，把损失降到最低。8月1日个税正式执行后，挂牌量成下降趋势，各大交易中心已经恢复往日的平静。新一轮政策观望又开始，二手房市场再次面临新的挑战。