10月1日前后消费者房产纳税解读

　　置业顾问

　　随着10月1日的临近，北京市地税局于7月份颁布最新的计税价将开始实行，其中最引人关注的是《通知》中所列的106个特殊二手商品房项目，由于基准价格提高的幅度较大，这些项目的二手房交易成本在“十一”后往往增加较多。因此，为了规避出现的交易成本，最近一个星期，“鑫尊置地”店面所接到的关于特殊二手商品房的加急过户申请和关于最低计税价的咨询量都有了大幅上升。

　　特殊二手商品房纳税比较

　　以CBD区域的富力城项目的一套商品房为例，该房建成年代为2004年，132平方米，业主的售价是185万。该房产如果在10月1日之前过户，按照5600元的最低计税价格计税，最低计税房价为5600×132=739200元，需要缴纳的税金为：

　　契税    739200×1.5%=11088元

　　印花税  739200×0.05%=370元

　　营业税  739200×5.5%=40656元

　　个税    739200×1%=7392元

　　总计需要缴纳的税金为59506元

　　10月1日以后，该房产出售则按照10596元最低计税价格计税，最低计税房价为10596×132=1398672元，需要缴纳的税金为：

　　契税    1398672×1.5%=20980元

　　印花税  1398672×0.05%=699元

　　营业税  1398672×5.5%=76927元

　　个税    1398672×1%=13987元

　　总计需要缴纳的税金为112593元。因此，10月之后需要缴纳的税金与10月之前相差53087元。

　　二手经济适用房纳税比较

　　相比之下，一些经济适用房集中区域的最新计税标准变化区间较小。以天通苑区域西二区的一套2001年的经济适用房为例，97平方米，业主的售价是47万，如该房在10月1日之前过户，按照2650元的最低计税价格计税，最低计税房价为2650×97=257050（由于该房产取得房产证已经超过5年，因此不需要缴纳营业税，但不是家庭唯一生活用房，因此需要缴纳个税），需要缴纳的税金为：

　　契税   257050×1.5%=3856元

　　印花税   257050×0.05%=129元

　　个税     257050×1%=2571元

　　总计需要缴纳的税金为6556元

　　10月1日以后，该房产将按照3621元最低计税价格计税，最低计税房价为3621×97=351237元，需要缴纳的税金为：

　　契税    351237×1.5%=5269元

　　印花税  351237×0.05%=176元

　　个税    351237×1%=3512元

　　总计需要缴纳的税金为8957元。因此，10月之后需要缴纳的总税金和10月之前相差2401元。

　　●专家预测：

　　今年先后出现了两次税政调整、银行调息。鑫尊置地市场专业人士分析，随着各大政策的尘埃落定，10月之后市场压抑的购房需求会逐渐释放出来，不排除由于压抑时间过长而出现二手房交易量猛增的现象；其次，最新计税标准再次加大了二手房的购置成本，买方的承受限度会使房价回归理性，因此，10月之后二手房市场的房价在保持稳定的同时，一些目前价位尚偏低，而需求属于热点的区域房价可能会有小幅上涨，但大部分万元以上项目的价格应该会有小幅回落。

　　京城6大板块

　　二手房现状

　　{1}CBD板块：据统计，该区域的目前二手房价格为6800元/平方米，比去年上升了10%；一手商品房价格12000-16000元/平方米。最受年轻一代欢迎的户型就是75平方米的胶泥空间。

　　{2}朝青板块：该区域内最受买房人追捧的是小户型，该区域内的二手房和新房，价格都分别比去年上升了18.4%和20.3%，二手房平均价格8500元/平方米，新房则高达15000-20000元/平方米，比去年上涨400-800元/平方米。

　　{3}马家堡板块：随着马家堡西路的改造，二手房均价月增长突破100元/平方米。目前在该区域内置业的人群主要是拆迁户和普通北京市民。二手房价格与东城、北城等区域相比，有着明显的价格优势。

　　{4}方庄、六里桥板块：这两个区域内的二手房交易异常活跃。目前，这两个区域的二手房为7500-8000元/平方米，而一手楼盘价格在8000-9000元/平方米的高位。

　　{5}五棵松板块：目前该区域二手房是房产交易的主要资源，二手房改房的价格为7000元-9000元平方米，二手商品房价格保持在9000-11000元/平方米。

　　{6}望京板块：一手商品房的价格在7500-12000元/平方米，二手房的价格为6500-10000元/平方米，相当于该区一手商品房的87%.一、二手房的价格差距已近似微乎。