二手房个税征收解读

　　近日，很多市民比较关心的二手房个税征收问题，下面对二手房的个税征收问题进行一下解析。

　　计税价格如何确定计税价格为转让房屋的评估价格。该价格由社会中介机构提供，房产交易机构最后把关。

　　查账征收如何确定房产原值、税金及合理费用纳税人申请采用查账征收，需提供完整、有效的凭证（合同、税务发票等）。应缴个税是应纳税所得额的20％。应纳税所得额＝评估价格－房产原值－税金－合理费用。

　　5类房屋房产原值各有不同确定标准。

　　商品房房产原值：买房时实际支付的房款及相关税费。

　　自建住房：实际建房费用及建造和取得产权时交纳的相关税费。

　　经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：实际购房款＋相关税费＋按规定交纳的土地出让金。

　　已购公有住房：标准面积购房款（按经济适用房价格计算）＋超标准面积实际支付房款＋向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　城镇拆迁安置房：货币补偿后买房的，原值为实际购房款及相关税费；采取产权调换的，所换房屋原值为拆迁补偿协议注明的价款及相关税费；采取产权调换，被拆迁人取得调换房，同时取得部分货币补偿的，房屋原值需减去货币补偿额；采取产权调换，被拆迁人取得调换房时，支付了部分货币的，原值为调换房价款及支付的货币加上相关税费。

　　税金包括纳税人转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税（需提供税票原件及复印件）。

　　合理费用包括装修费用、贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　装修费用需提供税务发票（发票付款人与产权人姓名一致）。对已购公房、经济适用房，装修费用最高扣除额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，为10％。原购房为装修房的，不再扣除装修费用。

　　按揭贷款购买的住房，凭银行证明，据实扣除贷款利息。手续费、公证费等，凭有效证明据实扣除。

　　一年内退税和五年免税有什么“门槛”个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的（不包括商铺等），转让时免征个税。其买房时间以房产证时间为准。

　　转让现有住房并在一年内按市场价重新购房的，视重新购房价值可全部或部分免税，但操作上实行先征后退。具体办法为：新购房价值大于或等于原住房金额的，全额退还个税；小于原住房金额的，按比例退还所缴个税。全市集中在江岸区地税局办理退税手续。

　　如何界定一年内购房时间一年内签订购房合同，以合同签订日期为一年期计算标准。但申请退税时，需办妥房产证。

　　征税会不会影响二手房市地税局负责人说，个税细则出台，对我市二手房市场会有一定影响，但影响不会太大。

　　据介绍，去年我市购房者自住房比率为92％，外地购房者只占7％左右，境外购房者极少。今年上半年，自住房比率为70％左右，外地购房者比率25％左右。境外买家仅占0.19％，全市仅236户。这说明我市房屋买卖还处于自住为主阶段。开征个税主要是针对炒房行为，不会对我市自住房市场形成大的冲击。