关于土地使用权作价的税收筹划

　　一、案例介绍

　　甲公司拟收购H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营不善而面临破产，乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问题，同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发，但要根据国家政策规定交纳相应的土地出让金，该工业用地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅用地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的交易实例。

　　甲公司调查后认为，该地段每亩50万元作价达不到预期的投资收益率，准备放弃收购。H地政府表示为解决职工安置问题，每亩土地使用权可在50万元的基础上再优惠1万～2万元。甲表示只可接受每亩35万元的土地价格。双方各不让步，谈判进入僵持状态。

　　实际上，笔者认为，如果考虑税收因素，每亩35万元的土地使用权作价方案并不一定比每亩48万元的土地使用权作价方案获得的净利润高，甲公司应结合并购后开发项目的净利润情况才能做出比较正确的决策。

　　甲公司对该土地的开发规划及预测为：该土地用于开发普通标准住宅，规划容积率为1.5（不考虑绿化和公建面积），除楼面地价外每平方米的成本费用为11200元，期间费用为200元，每平方米房屋销售均价为21800元。

　　方案一：每亩35万元的土地使用权作价方案

　　在土地使用权作价为每亩35万元的情况下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

　　1、计算销售额：总建筑面积=185亩×666.667m2／亩×1.5=1851000.0925m2≈18.5万m2；销售收入=18.5×21800=511800（万元）。

　　2、计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=185×35=61475（万元）；房地产开发成本=18.5×11200=221200（万元）；房地产开发费用=（61475+221200）×10％=21867.5（万元）（H地规定的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内扣除）；与转让房地产有关的税金：应缴营业税=511800×5％=21590（万元）；应缴城建税=21590×7％=181.3（万元）；应缴教育费附加=21590×3％=77.7（万元）；加计20%的扣除=（61475十221200）×20%=51735（万元）；扣除项目合计=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5（万元）。

　　3、计算土地增值税：增值额=511800-401126.5=111673.5（万元）；增值额与扣除项目之比=111673.5÷401126.5=29.09％。由此可见，增值额未超过扣除项目的50％，故适用的土地增值税税率为30％，速算扣除率为0，应缴土地增值税=111673.5×30％=31502.05（万元）。

　　4、计算净利润：利润总额=511800-（21590+181.3+77.7）-61475-221200-200×18.5-31502.05=131073.95（万元）；应缴企业所得税=131073.95×25％=31268.4875（万元）；净利润=131073.95-31268.4875=91805.4625（万元）。

　　方案二：每亩48万元的土地使用权作价方案在土地使用权作价为每亩48万元的情况下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

　　1、计算销售额：结果同方案一。

　　2、计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=185×48=81880（万元）；房地产开发成本=18.5×11200=221200（万元）；房地产开发费用=（81880+221200）×10％=31108（万元）；与转让房地产有关的税金：同方案一；加计20％的扣除=（81880+221200）×20％=61216（万元）；扣除项目合计=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431253（万元）。

　　3、计算土地增值税：增值额=511800-431253=81547（万元）；增值额与扣除项目之比=81547÷431253=19.76％<20％。由于该土地用于开发普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20％，根据税法规定免征土地增值税，故无需缴纳土地增值税。

　　4、计算净利润：利润总额=511800-（21590+181.3+77.7）-81880-221200-200×18.5=141171（万元）；应缴企业所得税=141171×25％=31542.75（万元）；净利润=14117l-31542.75=101628.25（万元）。

　　方案二与方案一相比，土地使用权作价每亩虽然提高了13万元，净利润却不但没有降低，反而上升822.7875万元（101628.25-91805.4625）。由此可见，在不考虑补交土地出让金部分对甲公司现金流量影响的情况下，土地使用权作价为每亩48万元的方案优于每亩35万元的方案。

　　二、案例分析

　　按照一般思维，在房屋销售均价和除楼面地价外的房屋开发成本一定的情况下，土地取得成本的高低直接决定了净利润的大小，取得土地使用权的成本较高，净利润会较低，但上述案例计算的结果却恰恰相反，是什么改变了我们的看法，我们不妨对此进行分析。

　　第一，税法规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”本案例中方案二因土地使用权价格较高，使增值额与扣除项目之比为19.76%，故可以免征土地增值税；而方案一中土地使用权价格虽低，但增值额与扣除项目之比大于20%，故不能享受免税政策。在增值额与扣除项目之比等于20%时，也就是每亩土地使用权价格在47.64万元时，企业所获净利润最高；大于或小于该值时，净利润都会随土地成本的增加而降低（如图所示）。

　　第二，土地成本对净利润影响的大小取决于土地成本在全部成本中的比重，土地成本在全部成本中所占的比重越大，对净利润影响的敏感性也越高。在本案中土地成本占全部成本的比重在20％～30%之间，故影响比较明显，如果土地成本占全部成本的比重很小，则影响几乎不存在。

　　第三，土地使用权的作价越高，计算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数就越大，可以作为扣除项目的房地产开发费用就越大。在本案中，方案一允许作为扣除限额扣除的房地产开发费用为每平方米155元（21867.5÷18.5），方案二为每平方米168元（31108÷18.5），每平方米要比方案一多扣13元。另外较高的土地成本也会使房地产开发企业加计20%扣除部分提高，本案中方案二与方案一相比20%加计扣除部分每平方米提高了26元〔（61216-51735）÷18.5〕。

　　值得注意的是，在本案中每亩48万元的土地使用权作价与35万元的土地使用权作价相比，将多补交21405万元〔（48-35）×18.5〕的土地出让金，将会给甲公司造成较大的资会压力，如果甲公司资金紧张，则会影响方案的可行性。

　　三、案例启示

　　1、由于存在一些税收优惠政策，在符合优惠政策的条件下，会使一些看似不可行的方案变得可行。

　　2、财务人员要善于利用一些筹划机会为公司提供税收筹划方案，节约公司税负，增加财务人员工作的价值，进而提高财务人员在公司的形象和地位。

　　3、房地产开发企业建造普通标准住宅20%的土地增值税免税政策不但适用于土地成本筹划，还适用于建安成本、开发设计成本的筹划。例如，在预计售价和土地成本一定，而增值额与扣除项目之比略高于20%时，可选用一些材质较好、成本较高的材料使增值额与扣除项目之比小于20%，从而享受20%的免税政策。