合理定价规避土地增值税

　　税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。

　　设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X（5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率）

　　如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为X=1.2（A+5.5%X），解得X＝1.2848A，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于此数，虽也能享受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

　　如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

　　设提高价格Y单位，则新的价格为X＋Y，新增的销售税金及附加为5.5%Y。允许扣除的项目金额为：A＋5.5%X+5.5%Y；房地产增值额为：X+Y－A－5.5%X－5.5%Y；缴纳的土地增值税为：30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）

　　企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：Y>30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y>0.0971A。

　　例如，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1，800～1，900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

　　除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10%＋（200＋900）×20%＝1430（万元）

　　（1）公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848＝ 1837.264万元，此时获利306.2万元 （1837.264－1430－1837.264×5.5%）。当价格定在1，800～1，837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

　　（2）公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

　　所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

　　通过税收筹划案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润，反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在税收筹划案例中1830万元的售价，能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5%）；而1840万元的售价，只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5%）×（1－30%），虽然售价提高了10万元，利润却减少83.19万元。