契税筹划的关键点：减少价差或等价交换

来源: 编辑： 2012/09/12 09:17:40　字体：大小

　　根据《契税暂行条例》第四条，土地使用权交换、房屋交换，以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进行等价交换时，任何一方都不用缴纳契税，因为价差为零，纳税人可以借此政策进行筹划。

　　（1）购买房屋。在购买住房时，眼光不一定只盯在新房子上，其实房屋交换也是一种买房子的方式，而且，这种方式可以减少购买方的契税。如果纳税人甲拥有一座60平方米的住房，想出售并同时购买新的120平方米的大房子；纳税人乙是城镇职工，没有住房，想购买60平方米左右的房屋。这时，两者便可以通过合作，节省契税。具体方式是：乙以自己的名义买下120平米的房子，而这根据规定免征契税，然后甲和乙再将房子交换，这项行为只须就其价差缴纳契税。比如，甲的房子是60万元（包括装修等），而购买的新房子价格为90万元。则只须缴纳契税1.2万元［（90－60）×4％］。如果不进行筹划，则应缴纳契税3.6万元（90×4％）。通过筹划，可以节省契税2.4万元。

　　（2）交换房屋。当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时，如果能想出办法保持双方的价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较小甚至没有，所以这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。

　　假定甲、乙两位当事人交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约是100万元，乙的房屋价格大约是80万元，如果不进行筹划，乙应该缴纳一定数额的契税，其计算如下：

　　应纳税额=（100－80）×4％=0.8（万元）

　　其实，在两位当事人进行房屋交换之前，可以将乙的房屋按照甲的意思进行改造，增加房屋乙的市场价值，最好达到两者基本接近，这样便可以免去契税。具体可以筹划为，乙通过装修、装璜使其房屋增值为100万元或是甲将其房屋中可以单独出售部分从整体中分开，只就其主要部分进行交换。

　　在房屋的交换过程中，还有一些小技巧，如果能够运用的话，也能够省下不少税款。比如，有A、B、C三位经济当事人，A和C均拥有一套价值500万元的房屋，B想购买A的房屋，A也想购买C的房屋后出售自己的房屋。如果不进行筹划，A购买C的住房，应缴纳契税计算如下：

　　应纳税额=500×5％=25（万元）

　　同样，A向B出售其住所，也同样要缴纳契税25万元。

　　如果三方进行一下调整，先由A和C交换房屋，再由C将房屋出售给B，这同样满足三方的要求，但却能够省去契税25万元。因为AB之间为等价交换，不用缴纳契税，整个过程中，只是在C将房屋出售给B时应缴纳契税。

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