新用户扫码下载政策解读：“新31号文”开出公平、减负、减压的救命药方
国税发[2009]31号文件和国税发[2006]31号文件被称为房地产行业的“新31号”和“原31号”。在金融危机的特殊背景下出台的“新31号”，似乎透出了更多拯救的意味。
公平：内外资房企所得税政策统一
房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只对外资房地产开发企业有效，内资房地产开发企业不能享受，“新31号文”则规定该政策统一向外资企业靠拢。这不仅符合企业所得税的法理原则，而且对内资房地产开发企业来说也是一项新的利好。
由于房地产市场持续低迷，很多企业将空置房屋由出售改为长期出租或自营，自己持有物业越来越多。以前，内资企业将空置房屋转作自用被视同销售征税，给企业带来巨大税负压力。
“新31号文”规定开发产品转为自用不视同销售，有利于企业在销售不景气的时候通过自营、出租等方式消化空置房屋。而原外资房地产所得税政策规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
减负：三项预提费用可税前扣除
“新31号文”规定，开发企业可以预提下述3项费用并在当期税前扣除。
第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
房地产项目周期长，一般为几个年度甚至更长，有些成本在企业年度汇算清缴前无法归集完整，但又是必须发生的。因此，允许房地产开发企业预提相关成本及费用在税前扣除，是为房地产企业松绑，既能缓解房地产开发企业资金压力，又能减轻企业税负，符合房地产行业发展现状。
减压：计税毛利率下调缓解资金压力
由于房地产项目开发建设周期长，企业普遍存在销售未完工开发产品的现象。
“新31号文”规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。与原来规定相比，除经济适用房外，不同区域的房地产开发项目最低预售计税毛利率普遍下调5个百分点。
计税毛利率降低，意味着企业销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，这对投资规模大、开发建设周期长的房地产开发行业来说，对缓解房地产开发企业资金压力将发挥重要作用。
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