内容摘要：在会计学中，不动产房屋、建筑物属于资产中的固定资产，可是我们知道，资产的特征之一是能带来“未来经济利益”，也就是说，房屋、建筑物只有在能带来“未来经济利益”的条件下，才有可能成为企业的资产，但是也可能会成为企业的或有资产，或者是负债。

　　关键词：资产，固定资产，负债、或有资产、未来经济利益、不良债权、机会损失。

　　前不久，美国著名投资家—罗伯特。T.清崎写了一本书《穷爸爸、富爸爸》，在这本书中，作者提出了许多令人深思的观点，其中之一就是：房子不是一项资产而是一项负债。

　　从会计的角度来看，这一观点似乎不正确，因为我们所接受的会计知识已在我们意识中形成，房屋是资产中的固定资产，那么房屋究竟是资产？还是负债？

　　一、资产的含义及特征：

　　（一）资产的定义：

　　资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

　　（二）资产的特征：

　　1、资产能够直接或间接的给企业带来经济利益。

　　所谓经济利益，是指直接或间接的流入企业的现金或现金等价物，资产之所以成为资产，就在于其能够为企业带来经济利益，如果某项目不能给企业带来经济利益，那么就不能确认为企业的资产。

　　2、资产是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有也是企业所控制的。

　　企业拥有资产，就能够排他性地从资产中获取经济利益，有些资产虽然不为企业所拥有，但是企业能够支配这些资产风险利益，因此同样能够排他性地从资产中获取经济利益，如果企业不能拥有或控制资产所能带来的经济利益，那么就不能作为企业的资产。

　　3、资产是由过去的交易或事项形成的。

　　资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产，只有过去发生的交易或事项才能增加或减少企业的资产，而不能根据谈判中的交易或计划中的经济业务来确认资产。

　　二、固定资产的定义及范畴（一）固定资产是指具有以下特征的有形资产。

　　（1）为生产产品、提供劳务，出租或经营管理而持有。

　　（2）使用年限超过一年。

　　（3）单位价值较高。

　　由于企业的经营内容，经营规模等各不相同，固定资产的标准也不可能强求绝对一致。

　　（二）固定资产的范畴固定资产大体可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。

　　由上述分析可知，房屋只要复核以上特征便认可为企业的固定资产，那么为什么在《穷爸爸，富爸爸》中，作者一再强调：房屋是负债？要弄清这个问题，我们由必要对负债作一下了解。

　　三、负债的定义及特征。

　　（一）负债的定义负债，是指过去的交易或事项形成的现实义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。

　　（二）负债的特征：

　　1、负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。

　　对此，企业不能或很少可以回避，如果企业能够回避，则不能确认为企业的负债。

　　2、负债是由过去的交易或事项形成的只有过去一经发生的交易或事项才能增加或减少企业的负债，而不能根据谈判中的交易或事项或计划中的经济业务来确认负债。

　　由以上分析可知，房屋、建筑物只有在导致企业发生经济利益的流出时，才可确认为负债，可是在会计中，这种情况似乎没有发生过，可是为什么罗伯特。T.清崎还一再强调：房屋是负债，并得到大多数人的认可呢？

　　房屋、建筑物是固定资产还是负债，为澄清这一问题，我们从一下两种情况进行分析：

　　（1）用自有货币购建的房屋、建筑物：

　　企业用自己存入银行的货币资金购建的房屋、建筑物等为企业所拥有的现实的资产并且符合固定资产的特征，那么企业自建的房屋、建筑物能否给企业带来未来收益呢？

　　1、确定能带来“未来经济利益”

　　首先需要明确“未来经济利益”的涵义，从字面上看，“未来”是时间上相对于现在而言的，指以后，将来：“未来经济利益”可以理解为：因为过去或现在的某一行为而带来的、在以后才能够实现的、比行为本身所耗成本费用大的那部分经济利益，也即从货币量上看，遵循币值稳定的前提，企业未来实际拥有的要比现在拥有的多，也就是带来增值。

　　若企业用自有资金购建的房屋、建筑物能带来未来经济利益，即增值时，那么房屋、建筑物则为企业的固定资产，反之，若不能确定能否带来经济利益，是否就该定性为负债呢？

　　2、不能确定能否带来“未来经济利益”

　　因为市场上风险的存在，“未来经济利益”或有或无，或大或小，不宜事先确定，即“未来经济利益”具有很大的不确定性。

　　笔者认为，若“基本确定”，能带来“未来经济利益”，则确认为固定资产；若其确定发生的概率介于95%与50%（不包括50%）之间，则我们应称其为或有固定资产或为或有资产，若其发生的概率小于、等于50%，则我们应称其为负债。原因是：

　　（1）我们知道，企业投资于房屋、建筑物时，会造成一定的机会损失，即会失去用其他资产增值的机会，当然，若投资的房屋、建筑物能确定带来“未来经济利益”则不会存在这些“机会损失”。

　　（2）为房屋、建筑物发生的环境方面的额外支出或因环境问题而导致房屋、建筑物使用年限的减少，如由于国家的禁令而提前报废的房屋、建筑物等，若“未来经济利益”发生的概率小于等于50%，而现在又发生了经济利益的流出，我们称其为负债。

　　（3）只要有房产、就要交纳房产税，所谓房产，是指有屋面或围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。从此可知，房屋、建筑物都属于房产，都要交房产税，并且房产税是依照房产原值一次减除10% 30%后的余额值计算交纳的，若“未来经济利益”发生的概率小于50%，并且每年还要发生的房产税的支出，即只有现在经济利益的流出，没有经济利益的流入，或经济利益的流出大于经济利益的流入，则我们称其为负债。

　　（二）企业贷款购建的房屋、建筑物：

　　企业贷款形成一项负债，但企业购建的房屋、建筑物也并非为企业现时拥有，因为我们知道：企业贷款，银行要“双保”，即要产权抵押贷款并有第三方的担保，抵押物可为动产或不动产，不动产必须以产权为抵押物。

　　1、企业贷款购建的房屋、建筑物确定能带来“未来经济利益”

　　若能“基本确定，能带来未来经济利益，也不能就此肯定，此为固定资产。

　　（1）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益小于、等于贷款+利息，则我们称其为负债，因为除了每年企业要归还贷款和利息外，企业还要支付环境费，房产税等费用以及一些机会损失等。

　　（2）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”，但不能确定是否还大于环境费，房产税，机会损失等支出，则我们就把其确定为或有资产。

　　（3）若在房屋、建筑物有效使用年限内，带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”并能确定其也大于房产税、环境费、机会损失等支出，则可确定为固定资产。

　　2、不能确定能否带来“未来经济利益”。

　　（1）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率介于95%至50%之间，其不确定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房产税、环境费、机会损失支出，也不可确定为固定资产，只能称其为或有资产。

　　（2）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率小于50%，则无论是“未来经济利益”大于、等于还是小于“贷款+利息”，都应称其为负债。

　　此外，在企业与银行的贷款合同期，由于企业方面发生一些变化，导致收入的减少，费用支出的增加等，因此企业就会有可能因无力按期偿还债务，而放弃房产的权利，那么此时，根本就无“未来经济利益”而言，相反还要支出一笔财务费用，购建前期的各项费用开支以及一些机会损失等。

　　同样情况下还有在贷款合同期，由于市场上房地产价下跌，以至借款人所未偿还的房产抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，无论将来能否带来“未来经济利益”，现在就可预见未来贷款支出远远高于“未来经济利益”，此外，还有企业在还债期内，可能会遭受一些意外灾害，现在所创造的收益还抵不过贷款和利息。

　　有人会说，企业的钱和银行的钱都是由国家来共同掌握，只不过是一件衣服上两个口袋的钱罢了，确实，以前银行与国有企业之间的信用关系被扭曲为资金供给关系，根本不考虑贷款的归还问题和效益问题，银行的巨额不良债权和国有企业的巨额不良债务，可以说是一个问题的两个方面，据统计1996 1997年初，在我国32.2万户预算内国有企业的7.29万亿资产中，负债为5.18万亿元，资本金仅为2.11万亿，资产负债率为71%，而其负债中70%以上是银行贷款，在这里，我们虽然不知道，这些贷款中哪些投资于了房屋、建筑物等不动产中，但每年的房屋折旧费、修补费都是要发生的，即使是钱从一个口袋转到了另一个口袋，但在所创造的“未来经济利益”微乎其微的情况下，无论钱周转几个口袋，所发生的支出仍然大于收入，那么，这些就永远是国家的债务。

　　中国是一个有着几千年历史的农业文明大国，“面朝黄土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成为农民的生命依赖，“地主式”的思维方式深烙于人们的心灵深处，步入市场经济大潮后，这种地主情结便以另一种方式表现出来，盲目追求有形资产的扩展，并美其名曰“规模经营”，于是，不管市场如何，技术如何，先把土地围起来，厂房盖起来，殊不知，厂房盖起的同时，就意味着债务的增加。

　　我们虽然不认同厂房就是负债，但是我们却认为罗伯特。T.清崎的观点也有其合理性，科学性。虽然，我们不否认房屋、建筑物是企业的资产，一项固定资产，但是我们也不肯定“不动产就是企业的固定资产。

　　如何使不动产成为固定资产，取决于“未来收益的大小，而这又取决于企业领导者的决策，现在，中国加入了WTO，固定资产的确定将会促使企业为创造更多的收益努力，从而成为世界的强企。

　　参考文献：

　　《当代财经》：尚遒《中国住宅信贷发展迟缓的成因及金融创新》

　　《财经问题研究》：《对我国信贷资产质量问题的理性思考》

　　《会计之友》：刘建英、胡曼军《论环境问题造成企业资产减值的会计处理》

　　《财会期刊》：韦桂华《解析“大企业病”》

　　《注册会计师考试丛书。会计》

　　《注册会计师考试丛书。税法》

　　《财会通讯》卜华《资产概念再探》

　　《财会通讯》：徐伟瑞《资产能带来未来经济利益吗？》